10 שלבים ברכישת דירת מגורים יד שניה
החלטתם להתחיל תהליך רכישה דירה יד 2? מזל טוב! מדריך זה יעזור לכם להבין את כל השלבים בתהליך,
מההכנות הראשוניות ועד לחתימת החוזה.
רכישת דירה יד שניה היא עסקה גדולה ורצינית,
המצריכה תכנון והכנה מראש.
אם אתם רוצים להצליח בעסקה,
חשוב להכיר את כל השלבים בתהליך ולבצע את כל הפעולות הנדרשות בצורה נכונה.
שלב 1:תהליך והכנה לביצוע העסקה – מה יכולת הרכישה שלכם?
השלב הראשון של תהליך רכישת דירה יד שניה הוא לבדוק את יכולת הרכישה שלכם.
לשם כך, עליכם להעריך את הכנסותיכם, את הוצאותיכם הקבועות, ואת ההון שברשותכם.
הכנסותיכם משפיעות על הסכום המקסימלי שאתם יכולים להרשות לעצמכם להוציא על משכנתא.
הוצאותיכם הקבועות, כגון משכנתא, מזון, תחבורה, וכו', צריכות להוות עד אחוז מסוים מהכנסותיכם.
ההון שברשותכם יכול לשמש למקדמה על הדירה, או למימון הוצאות נלוות לרכישה.
שלב 2: בדיקת עלויות העסקה – עלויות נלוות
תהליך רכישת דירה יד שניה כולל גם בדיקה של עלויות נוספות. בנוסף למחיר הדירה,
ישנן עלויות נוספות הכרוכות ברכישת דירה יד שניה. עלויות אלו כוללות:
- מס רכישה
- מס מכירת דירה
- היטלי השבחה
- עמלת תיווך
- עמלת עורך דין
- הוצאות שונות הקשורות לטיפול הדירה (כגון תיקונים קטנים)
- עמלת יועץ משכנתאות במידת הצורך
שלב 3: כמה מס רכישה צריך לשלם בעת רכישת דירה יד שניה?
תהליך רכישת דירה יד שניה כולל גם תשלום מס רכישה.
סכום מס הרכישה שתצטרכו לשלם בעת רכישת דירה יד שניה תלוי במחיר הדירה.
המס מחושב באופן הבא:
מדרגה ראשונה
- על חלק השווי שעד 1,919,155₪ לא ישולם מס רכישה, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (עד 1,805,545₪ בשנה שלפני כן).
מדרגה שנייה
- על חלק השווי שמעל 1,919,155₪ ועד 2,276,360₪ ישולם מס בשיעור 3.5%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (בין 1,805,545₪ ל-2,141,605₪ בשנה שלפני כן).
מדרגה שלישית
- על חלק השווי שמעל 2,276,360₪ ועד 5,872,725₪ ישולם מס בשיעור 5%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (בין 2,141,605₪ ל-5,525,070₪ בשנה שלפני כן).
מדרגה רביעית
- על חלק השווי שמעל 5,872,725₪ ועד 19,575,755₪ ישולם מס בשיעור 8%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (בין 5,525,070₪ ל-18,416,900₪ בשנה שלפני כן).
מדרגה חמישית
- על חלק השווי שמעל 19,575,755₪ ישולם מס בשיעור 10%, החל מ-16.01.2023 ועד 15.01.2024 (מעל 18,416,900₪ בשנה שלפני כן).
שלב 4: חיפוש דירה
הדרך הטובה ביותר לחפש דירה היא באמצעות סוכן נדל"ן.
סוכן נדל"ן יכול לעזור לכם למצוא דירות המתאימות לצרכים ולתקציב שלכם.
תהליך רכישת דירה יד שניה כולל חיפוש רב.
כאשר אתם בוחנים דירה, חשוב לשים לב לגורמים הבאים:
- מיקום הדירה
- גודל הדירה
- חלוקת החדרים
- מצב הדירה
- תשתיות הדירה
שלב 5: בדיקת הסביבה
לאחר שבחרתם דירה, חשוב לבדוק את הסביבה בה היא ממוקמת.
עליכם לשים לב לגורמים הבאים:
- רמת הרעש בסביבה
- רמת הזיהום בסביבה
- נגישות לתחבורה ציבורית
- קיומם של שירותים ומסחר בסביבה
- האם יש יציאה נוחה לכביש מהיר
תהליך רכישת דירה יד שניה מחייבת בדיקה יסודית של הסביבה הקרובה.
האם יש מכולת קרובה, גנים ובתי ספר לילדים ועוד דברים שחשובים לכם.
שלב 6: בדיקות משפטיות של העסקה
בדיקות משפטיות של העסקה הן חשובות כדי לוודא שהדירה נקייה מחובות צדדים שלישיים,
ושכל הזכויות עליה רשומות על שם המוכר.
הבדיקה המשפטית של תהליך רכישת דירה יד שניה כוללת את הפעולות הבאות:
- בדיקת נסח טאבו: נסח טאבו הוא המסמך הרשמי של רשם המקרקעין,
המכיל את כל הפרטים המשפטיים של הדירה, כולל בעלות, שעבודים, הערות אזהרה, וכו'. - בדיקת זכויות הבעלות על הדירה: חשוב לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום של הדירה, ושאין גורמים אחרים שרשומים כבעלים על הדירה.
- בדיקת חובות הבעלים הקודמים: חשוב לוודא שהדירה אינה משועבדת או מושעית בגין חובות של הבעלים הקודמים.
- בדיקת הליכים משפטיים נגד הדירה: חשוב לוודא שאין הליכים משפטיים נגד הדירה, כגון תביעה או עיקולים.
את הבדיקות המשפטיות ניתן לבצע באמצעות עורך דין מקרקעין מומחה.
עורך הדין יבדוק את נסח הטאבו ויערוך בדיקות נוספות במידת הצורך.
שלב 7: בדיקה של תקינות הדירה עצמה
תהליך רכישת דירה יד שניה מחייב בדיקה של תקינות הדירה עצמה לפני חתימה על החוזה.
בדיקה זו יכולה להתבצע על ידי מהנדס בניין או מפקח בנייה מוסמך.
הבדיקה צריכה להתמקד בנושאים הבאים:
- מצב המבנה
- מצב המערכות
- מצב האיטום
- מצב האסתטיקה
שלב 8: אישור סופי למשכנתא
לאחר שבחרתם דירה והשגתם אישור עקרוני למשכנתא,
עליכם לפנות לבנק לקבלת אישור סופי למשכנתא.
אישור סופי למשכנתא הוא מסמך המאשר את הסכום המקסימלי שניתן לכם לקבל למשכנתא,
וכן את תנאי המשכנתא.
שלב 9: לוח הזמנים של העסקה
חשוב לקבוע לוח זמנים לעסקה, כדי להימנע מעיכובים.
לוח הזמנים צריך לקחת בחשבון את זמני הטיפול של הרשויות, של הבנק, ושל עורך הדין.
תהליך רכישת דירה יד שניה מחייב תיאום של לוח זמנים.
מומלץ להתייעץ עם עורך דין חוזים שיעזור לכם בתכנון הלו״ז של קניית דירה.
שלב 10: חתימת ההסכם
לאחר שסיימתם את כל השלבים הקודמים, אתם יכולים לחתום על הסכם מכר.
הסכם מכר הוא המסמך המשפטי המחייב את הצדדים לעסקה.
הוא קובע את כל תנאי העסקה, כולל מחיר הדירה, לוח התשלומים, מועד מסירת הדירה, וכו'.
לסיכום
תהליך רכישת דירה יד שניה היא עסקה מורכבת, אך היא יכולה להיות גם עסקה משתלמת.
אם אתם עוקבים אחר השלבים המפורטים במדריך זה,
תוכלו להגדיל את הסיכויים שלכם לעשות עסקה טובה.
בנוסף, חשוב לזכור כי רכישת דירה יד שניה היא עסקה משפטית מורכבת,
ולכן מומלץ להיעזר בעורך דין מקרקעין מומחה.
עורך דין מקרקעין יוכל לעזור לכם להבין את הזכויות והחובות שלכם בעסקה,
ולהכין את החוזה בצורה נכונה.
עורך דין אחיה וקסלבאום הוא מומחה בתחום המקרקעין,
עם ניסיון רב בטיפול בעסקאות רכישת דירות יד שניה.
פנו עוד היום לעורך דין וקסלבאום לשיחת ייעוץ מקיפה.