מכירה או קנייה של דירה היא עניין רציני, מורכב ושקול, ששיאה בא לידי ביטוי בחתימה על חוזה מכר דירה. מהו חוזה המכר, מי מהצדדים עורך אותו וכיצד מוודאים שהוא מגן על כל זכויותיכם?
חוזה מכר דירה מהווה עסקה משמעותית הדורשת שיקול דעת והגנה משפטית, כאשר על החוזה להיות ערוך היטב ולהבטיח את חובותיהם וזכויותיהם של הרוכש והמוכר, כאשר על ידי כך יש צמצום של המחלוקות הפוטנציאליות. מהם הסעיפים החשובים בחוזה? מתי החוזה נכנס לתוקף ומה יש לכלול בו? האם ישנן דרישות חשובות בחוזה?
מהו חוזה מכר דירה \ הסכם מכר דירה ?
כל עסקת מכירת דירה יוצאת לפועל באמצעות חוזה מכר דירה: הסכם כתוב שנוצר בין המוכר והקונה,
הן במקרה של צדדים פרטיים לעסקה והן במקרה של קנייה מקבלן. לחוזה זה יש מספר פרמטרים מקובלים וגם ניסוח סטנדרטי,
אם כי ניתן לומר שאין שני הסכמי מכר זהים ושבכל עסקה קיימים מאפיינים שייחודים רק לה.
החוזה מסדיר את כל הזכויות, התשלומים והאחריות בכל צד לעסקה, כך שהיא תבוצע באופן תקין, חוקי ונוח.
מה צריכים לדעת על מכירת דירה?
הסכם מכר דירה (חוזה מכר דירה) הוא חוזה קנייה / מכירה במקרקעין, שמהווה את העסקה הגדולה, היקרה והנדירה (יחסית) בחייו של כל אדם.
בשל חשיבותו של ההסכם, מומלץ שכל אדם ידע מהן דרישות החוק בנוגע לעריכת ההסכם ומה עליו לכלול כדי להגן על הזכויות שלכם לפני ואחרי ביצוע התשלום והעברת הבעלות.
עסקאות מקרקעין מלוות פעמים רבות בריגוש ובסיפוק גדול. לא די בעובדה שהן כוללות הליכים ממושכים עד לחתימה על חוזה מכר דירה חדשה או מיד שניה, אלא שהן מבססות פרק חדש בחיים, שינוי מבורך ותהליך של צמיחה אישית. יחד עם זאת, חוסר תשומת לב לפרטים קטנטנים, העדר בקיאות בחוקי המקרקעין ורמת הבנה נמוכה בעריכת חוזים, בייחוד בעסקה משמעותית כמו נדל"ן, עשויים לפגוע בצדדים להסכם בדרך של פגיעה בזכויותיהם ולהסב להם נזקים כלכליים קשים ביותר.
על מנת להימנע מכך, חובה לנסח ולערוך הסכם מכר דירה באמצעות עורך דין מקרקעין המתפקד כמייצג לאחד הצדדים (מוכר או קונה)
ושמביע דרך החוזה את השמירה על האינטרסים של הלקוח שלו, באמצעות ניסוח מנגנוני הגנה יעילים על זכויותיו.
עורך דין חוזה מכר – לא חותמים בפזיזות על הסכם המכר
הסכם המכר הוא למעשה שלב מתקדם ביותר בעסקה, שהשתכללה למחייבת ככל שבוצעה חתימה על המסמך.
לכן צריך לבצע בדיקות מקדימות קפדניות לגבי הנכס וזהות המוכרים, לבקר בדירה כמה וכמה פעמים בשעות ובימים משתנים, להתוודע לטיב הבית, מצבו התכנוני, זהות בעליו, הסביבה, השכונה, השכנים ועוד.
בדיקות אלו אמורות לכלול אפיון מקיף של הבית, כולל תקינות וליקויים במערכות הקבע (למשל עובש במקלחת), כיווני אוויר, אמצעים סביבתיים כמו אנטנות למשל, תוספות בנכס כמו פרגולה או עליית גג וכל נתון נוסף שיבוא לשולחן המשא ומתן. משנוהל מו"מ לגבי תנאי המכר של הדירה, ניתן יהיה להתחיל לנסח חוזה מכר דירה.
סעיפים חשובים בחוזה
חוזה מכר דירה מכיל בתוכו מספר סעיפים חשובים אליהם יש לשים לב ולתת דגש, להלן –
תשלומים בגין הדירה – יש לבנות את התשלומים עבור הדירה באופן שיתאים ללקוח. חשוב לוודא שהחוזה לא מועתק מחוזים אחרים שייצג עורך הדין. בין הדברים המשפיעים על חלוקת התשלומים זה הלוואת משכנתא של הקונה והמוכר, עלויות נוספות ותקציב. יש להגדיר בהתאם לכך את התשלום הראשוני על בסיס ההון העצמי, תשלום אמצע שילקח מתוך המשכנתא, תשלום סופי.
מיסים של רכישה ומכירת דירה – במכירת הדירה, לרוב המוכרים ישלמו מס שבח ואף היטל השבחה, ואילו את מס הרכישה ישלמו הקונים. מומלץ לבדוק מראש ייתכנות לפטור ממס שבח במידה ומדובר בדירה יחידה, ישנם קריטריונים לזכאות על כך –
- במידה ובבעלותכם דירת מגורים לפחות 18 חודשים בטרם מכירת הדירה.
- לא הייתה בבעלותכם יותר מדירה אחת במועד מכירת הדירה.
כמובן, רצוי לבחון זאת מול גורמים רלוונטיים על מנת לוודא את עמידתכם בתנאים הללו והתנאים הנוספים.
מצב הדירה – בין היתר, חוזה המכר מתייחס גם למצבה של הדירה, לרבות התשתיות וחריגות בניה. שימו לב, ישנה השפעה ישירה של מצב הדירה על המשכנתא שעתידים הקונים לקבל. על המוכרים להציג שקיפות בעניין חריגות בניה במידה וישנן ולדווח על כך.
זהירות, זיכרון דברים
אם אתם בצד המוכר והגיע אליכם קונה שמעוניין לחתום מולכם על זיכרון דברים כדי "לשמור" את הנכס ולקדם את תהליך הקנייה,
דעו שלא פעם מדובר בטעות קריטית אשר יכולה להשפיע ולפגוע בהליך הרכישה או המכירה ואף עלול להגיע לכדי עבירת מס ותאונה משפטית משמעותית.
ההמלצה של עורך דין מומחה למקרקעין היא שלא לחתום על דבר בתהליך מלבד חוזה מכר דירה, כאשר החתימה עליו תבוצע אך ורק לאחר שעורך דין מטעמכם (כקונים או כמוכרים) עבר עליו היטב, תיקן, ערך וניהל מו"מ נוסף במידת הצורך.
נסח טאבו – החתימה על הסכם הנכס
אפשר לראות בנסח הטאבו כתעודת זהות לנכס, בו מופיעים מספר הגוש והחלקה, זהות הבעלים בנכס וגם הערת אזהרה במקרה שקיים שעבוד או עיקול על הדירה. מדובר בבדיקה מרכזית מאוד, שכן היא מבהירה האם מדובר בעסקה בטוחה ואמינה. ניתן להפיק את נסח הטאבו באמצעות עורך הדין ולבקש ממנו לעבור על המסמך.
בדיקת שמאות מקרקעין משני הצדדים
המוכרים לעולם ישאפו לקבל על דירתם את הסכום הגבוה ביותר ולכן על מנת להעריך את הכדאיות הכלכלית האמיתית מהנכס, אפשר להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך. השמאי יפיק את המלצותיו בדו"ח מסודר שיסייע לקונים להבין טוב יותר את משמעות המחיר המבוקש בנכס ולנהל לגביו משא ומתן יעיל יותר. בדיקת השמאות תאפשר לדעת גם לגבי חריגות בנייה, המצב התכנוני של הנכס וכל נתון אחר שאמור לבוא בחשבון לטובת עריכת חוזה מכר דירה.
יסודות חוזה מכר
אין מדובר בחוזה סטנדרטי רגיל, אם כי בחוזה מנוסח היטב על ידי עורכי דין, מסמך משפטי אשר מחייב ומתווה את כלל התנאים בהם ימכר הנכס, בין הקונה למוכר. חוזה מכר דירה כולל בתוכו פרטים חשובים, לרבות מידע מקיף על הנכס עצמו, תנאי תשלום, עלות רכישת הנכס והתחייבויותיהם של המוכר ושל הקונה.
הצדדים החתומים בחוזה: על החוזה להציג באופן ברור הן את הקונה והן את המוכר, לרבות שמם המלא ופרטי ההתקשרות עמם.
תיאור הנכס: על החוזה לכלול את כתובת הנכס, תיאור משפטי.
עלות רכישת הנכס ותנאי התשלום: על החוזה להציג באופן ברור את עלות הרכישה לצד לוח התשלומים וסכומי ההפקדה בהתאם לכך. לעיתים סעיף זה אף יכלול בתוכו גם פרטים אודות הסדרי המימון ו/או המשכנתא.
מועד החתימה על החוזה: על החוזה לציין את המועדים בו ישולמו הכספים עבור העסקה, המועד בו תועבר הבעלות באופן רשמי.
כמו כן, החוזה גם יציג את ההשלכות של מי מבין הצדדים במידה ולא יעמדו בהתחייבויות בהתאם לחוזה המכר.
סעיפים מרכזיים בחוזה מכירת דירה במעמד החתימה על הסכם המכר
כפי שציינו, קיימים סעיפים סטנדרטיים שמאפיינים את מרבית חוזי המכר, אם כי אין מסמך אחיד עבור עסקאות מהסוג הזה.
מי שאחראי לעריכה ולניסוח הסכם המכר הוא עורך דין מנוסה במקרקעין, שמייצג את המוכרים בעסקה.
עורך הדין מצד הקונים יצטרך לעבור על ההסכם לעומק, לבצע תיקונים ובמידת הצורך לנהל משא ומתן לגבי סעיפים שונים.
כמו למשל סעיפי פינוי דייר במקרים מסוימים בהם הדירה היא להשקעה ושוכרים אותה לדייר חיצוני, תנאי השהייה שלו ועוד.
קיימת חשיבות רבה למעבר על הסכם המכר מצד עורך דין, שכן לא פעם לובשים הסעיפים משמעות שונה בפועל.
כך למשל, נדהמו זוג צעיר שקנו דירה ראשונה לגלות, כי לא היה סעיף בחוזה מכירת דירה שמתייחס למערכות הקבע הקיימות בנכס ולאורו בעל הנכס פירק את ארונות המטבח ושקעי החשמל לפני שפינה את הנכס.
תשומת לב מיוחדת תידרש גם בעת חתימה על חוזה מכר דירה מקבלן, שההיכרות שלו עם התחום חדה ומעמיקה יותר מזו של הצרכן הפרטי.
להלן כמה סעיפים מרכזיים בחוזה המכר:
- פרטי הצדדים – בשמותיהם המלאים ושמות משפחה, כולל מספרי ת.ז.
- פרטי הנכס – כתובת, מספר הגוש, גודל השטח, רישום של נזקים ופגמים בנכס, מגבלות משפטיות לגביו (אם יש) ועוד.
- הצהרות והתחייבויות – חוזי המכר מעגנים את כל התחייבויות הצדדים בצורה ברורה, לרבות שלושת התנאים המסחריים החשובים: מחיר העסקה, מועד הפינוי ואופן התשלום.
- סעיפי הפרת חוזה מכירת דירה – סעיפים אלו מפרטים מה יקרה במצב של הפרת החוזה ע"י אחד הצדדים, כמו למשל פינוי דייר שעדיין נמצא בנכס ומעכב את מסירתו, איחור בתשלומים מצד הקונה, פיצוי מוסכם בחוזה מכר דירה ועוד.
ביטול חוזה מכר
בהתאם לסעיף 39 בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, פרק ה' (קיום החוזה), "קיום תום לב: בקיום של חיוב הנובע מחוזה יש לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב; והוא הדין לגבי השימוש בזכות הנובעת מחוזה", ביטול חוזה מכר דירה מתבסס על מספר עילות, כאשר ביניהן מדובר הפרת התחייבות מי מבין הצדדים בהתאם לחוזה כאמור הפרה של תום לב.
כמו כן, גם הפרה של חובת הגילוי, בהתאם לסעיף 12 לחוק החוזים (חלק כללי, תשל"ג-1793), פרק א' (כריתת החוזה), מהווה עילה מספקת לביטול החוזה, כאמור –
(א) "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב."
(ב) "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים".
חוק חוזה מכר דירה
חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973, מכיל בתוכו מספר פרטים חשובים מאוד במטרה לספק הגנה על רוכשי הדירה מפני בנייה קבלנית, כלומר, חוק זה בא לעגן את אחריות הקבלן, לרבות בנייה אשר חורגת מהתקנות למשל, או בנייה אשר מיושמת כנגד תוכנית הנכס.
הסעיפים בחוק זה מאפשרים תביעת נזיקין כלפי הקבלן על מנת שניתן יהיה במידת הצורך לתקן את הנכס במקרים מסוג ליקויי בנייה או תקלות / ליקויים אשר מתגלים במהלך תקופת הבדק ו/או לאחר מסירת המפתח.
בחוזה המכר לדוגמה, ישנו סעיף ספציפי המתייחס לחובת מסירת מידע חשוב על הנכס, כמו למשל מצב הנכס ברמה המשפטית וברמה הפיזית. חובה זו מתייחסת גם לקבלנים, חוזה מכר דירה מקבלן מפרט בהרחבה על נושא זה.
התיישנות מכר דירה
ישנה תקופת התיישנות חוזה מכר דירה, זוהי תקופה בת 7 שנים ממועד הפרת החוזה. במילים אחרות, בתום 7 שנים ממועד הפרת החוזה לא ניתן לתבוע את הצד המפר. בטרם חתימה על חוזה מכר, רצוי ואף מומלץ להיוועץ באיש מקצוע מיומן, עורך דין מקרקעין על מנת לוודא שהחוזה אכן מקיף ובא לתת מענה על הגנה על זכויותיכם בצורה הטובה ביותר ובאופן שימנע ככל הניתן מחלוקות עתידיות.
משרד עורך הדין אחיה וקסלבאום מתמחה בדיני מקרקעין וחוזים לצד מתן שירותי עורך דין גביית חובות,
המספקים יחדיו מעטפת מלאה לעסקאות בתחום המקרקעין לרבות סוגיות משפטיות שיש לבוא על פתרונן כמו פינוי שוכר,
הפרות חוזיות, עריכת הסכמי מכר, קניית דירה מושכרת ועוד.
המשרד מגיש שירות מקצועי ואיכותי לכל לקוח ומזמין גם אתכם לפגישת התייעצות לצורך ליווי קנייה או מכירת דירה.
שאלות נפוצות
מה לבדוק לפני חתימה על חוזה מכר דירה (הסכם מכר דירה)?
בדקו שוב את נסח הטאבו, את שרטוטי ההיתר של הנכס, את מאפייני הדירה ואת תנאי התשלום לרבות המקדמה כפי שהם מפורטים. קראו בעצמכם את הפרטים של חוזה מכירת דירה כדי לוודא שהכל ברור לכם.
מה יש לכלול בחוזה מכירת דירה?
מהן בעצם התחייבויות המוכר והקונה במסגרת הסכם מכר דירה? סעיף ההתחייבויות של הצדדים הוא חלק מהותי ומרכזי מאוד בחוזה. המוכר מצהיר כי לא הסתיר פרטים כלשהם בנוגע למצב התכנוני, המבני והמשפטי של הדירה ושמסירת הנכס תואמת למצב עליו הצהיר. הקונה מצהיר כי ערך כל בדיקה מקדמית שרצה בה וכי הוא מודע למצב הדירה, הדירה מותאמת לרצונותיו ושלא יבוא בטענות עתידיות ביחס לדירה או ההתקשרות עם המוכר.
מתי לפנות לעורך דין מקרקעין?
מומלץ לקבל ליווי וייעוץ משפטי החל מהרגע שבו מצאתם דירה מתאימה או את הקונה הרלוונטי.
מתי חוזה המכר נכנס לתוקפו?
חשוב לשים לב לפרטי הסכם מכר דירה – האם תאריך החתימה עליו מהווה את כניסתו האוטומטית לתוקף, או אם החוזה מכיל תנאי שרק בהתקיימות תנאים מסוימים ולאחר ביצוע כל הבדיקות לשביעות רצון הצדדים, החתימה עליו תיחשב מחייבת.
השמעת המאמר לכבדי ראייה: