חוזה מכר דירה \ הסכם מכר דירה

מכירה או קנייה של דירה היא עניין רציני, מורכב ושקול, ששיאה בא לידי ביטוי בחתימה על חוזה מכר דירה.

מהו חוזה המכר, מי מהצדדים עורך אותו וכיצד מוודאים שהוא מגן על כל זכויותיכם?

מהו חוזה מכר דירה \ הסכם מכר ?

כל עסקת מכירת דירה יוצאת לפועל באמצעות חוזה מכר דירה: הסכם כתוב שנוצר בין המוכר והקונה,

הן במקרה של צדדים פרטיים לעסקה והן במקרה של קנייה מקבלן.

לחוזה זה יש מספר פרמטרים מקובלים וגם ניסוח סטנדרטי,

אם כי ניתן לומר שאין שני הסכמי מכר זהים ושבכל עסקה קיימים מאפיינים שייחודים רק לה.

החוזה מסדיר את כל הזכויות, התשלומים והאחריות בכל צד לעסקה, כך שהיא תבוצע באופן תקין, חוקי ונוח.

חוזה מכר דירה

עורך דין חוזה מכר – לא חותמים בפזיזות על הסכם המכר

הסכם המכר הוא למעשה שלב מתקדם ביותר בעסקה, שהשתכללה למחייבת ככל שבוצעה חתימה על המסמך.

לכן צריך לבצע בדיקות מקדימות קפדניות לגבי הנכס וזהות המוכרים,

לבקר בדירה כמה וכמה פעמים בשעות ובימים משתנים,

להתוודע לטיב הבית, מצבו התכנוני, זהות בעליו, הסביבה, השכונה, השכנים ועוד.

בדיקות אלו אמורות לכלול אפיון מקיף של הבית,

כולל תקינות וליקויים במערכות הקבע (למשל עובש במקלחת), כיווני אוויר,

אמצעים סביבתיים כמו אנטנות למשל,

תוספות בנכס כמו פרגולה או עליית גג וכל נתון נוסף שיבוא לשולחן המשא ומתן.

משנוהל מו"מ לגבי תנאי המכר של הדירה, ניתן יהיה להתחיל לנסח חוזה מכר דירה.

זהירות, זיכרון דברים

אם אתם בצד המוכר והגיע אליכם קונה שמעוניין לחתום מולכם על זיכרון דברים כדי "לשמור" את הנכס ולקדם את תהליך הקנייה,

דעו שלא פעם מדובר בטעות קריטית אשר יכולה להשפיע ולפגוע בהליך הרכישה או המכירה ואף עלול להגיע לכדי עבירת מס ותאונה משפטית משמעותית.

ההמלצה של עורך דין מקרקעין מקצועי היא שלא לחתום על דבר בתהליך מלבד חוזה מכר דירה,

כאשר החתימה עליו תבוצע אך ורק לאחר שעורך דין מטעמכם (כקונים או כמוכרים) עבר עליו היטב,

תיקן, ערך וניהל מו"מ נוסף במידת הצורך.

הסכם מכר דירה

נסח טאבו – החתימה על הסכם הנכס

אפשר לראות בנסח הטאבו כתעודת זהות לנכס, בו מופיעים מספר הגוש והחלקה, זהות הבעלים בנכס וגם הערת אזהרה במקרה שקיים שעבוד או עיקול על הדירה.

מדובר בבדיקה מרכזית מאוד, שכן היא מבהירה האם מדובר בעסקה בטוחה ואמינה.

ניתן להפיק את נסח הטאבו באמצעות עורך הדין ולבקש ממנו לעבור על המסמך.

בדיקת שמאות מקרקעין משני הצדדים

המוכרים לעולם ישאפו לקבל על דירתם את הסכום הגבוה ביותר ולכן על מנת להעריך את הכדאיות הכלכלית האמיתית מהנכס, אפשר להיעזר בשמאי מקרקעין מוסמך.

השמאי יפיק את המלצותיו בדו"ח מסודר שיסייע לקונים להבין טוב יותר את משמעות המחיר המבוקש בנכס ולנהל לגביו משא ומתן יעיל יותר.

בדיקת השמאות תאפשר לדעת גם לגבי חריגות בנייה, המצב התכנוני של הנכס וכל נתון אחר שאמור לבוא בחשבון לטובת עריכת חוזה מכר דירה.

מכר דירה חוזה

סעיפים מרכזיים בחוזה מכירת דירה במעמד החתימה על הסכם המכר

כפי שציינו, קיימים סעיפים סטנדרטיים שמאפיינים את מרבית חוזי המכר, אם כי אין מסמך אחיד עבור עסקאות מהסוג הזה.

מי שאחראי לעריכה ולניסוח הסכם המכר הוא עורך דין מנוסה במקרקעין, שמייצג את המוכרים בעסקה.

עורך הדין מצד הקונים יצטרך לעבור על ההסכם לעומק, לבצע תיקונים ובמידת הצורך לנהל משא ומתן לגבי סעיפים שונים.

כמו למשל סעיפי פינוי דייר במקרים מסוימים בהם הדירה היא להשקעה ושוכרים אותה לדייר חיצוני, תנאי השהייה שלו ועוד.

קיימת חשיבות רבה למעבר על הסכם המכר מצד עורך דין, שכן לא פעם לובשים הסעיפים משמעות שונה בפועל.

כך למשל, נדהמו זוג צעיר שקנו דירה ראשונה לגלות, כי לא היה סעיף בחוזה מכירת דירה שמתייחס למערכות הקבע הקיימות בנכס ולאורו בעל הנכס פירק את ארונות המטבח ושקעי החשמל לפני שפינה את הנכס.

תשומת לב מיוחדת תידרש גם בעת חתימה על חוזה מכר דירה מקבלן, שההיכרות שלו עם התחום חדה ומעמיקה יותר מזו של הצרכן הפרטי.

להלן כמה סעיפים מרכזיים בחוזה המכר:

  • פרטי הצדדים – בשמותיהם המלאים ושמות משפחה, כולל מספרי ת.ז.
  • פרטי הנכס – כתובת, מספר הגוש, גודל השטח, רישום של נזקים ופגמים בנכס, מגבלות משפטיות לגביו (אם יש) ועוד.
  • הצהרות והתחייבויות – חוזי המכר מעגנים את כל התחייבויות הצדדים בצורה ברורה, לרבות שלושת התנאים המסחריים החשובים: מחיר העסקה, מועד הפינוי ואופן התשלום.
  • סעיפי הפרת חוזה מכירת דירה – סעיפים אלו מפרטים מה יקרה במצב של הפרת החוזה ע"י אחד הצדדים, כמו למשל פינוי דייר שעדיין נמצא בנכס ומעכב את מסירתו, איחור בתשלומים מצד הקונה, פיצוי מוסכם בחוזה מכר דירה ועוד.

משרד עורך הדין אחיה וקסלבאום מתמחה בדיני מקרקעין וחוזים לצד מתן שירותי עורך דין גביית חובות,

המספקים יחדיו מעטפת מלאה לעסקאות בתחום המקרקעין לרבות סוגיות משפטיות שיש לבוא על פתרונן כמו פינוי שוכר,

הפרות חוזיות, עריכת הסכמי מכר, קניית דירה מושכרת ועוד.

המשרד מגיש שירות מקצועי ואיכותי לכל לקוח ומזמין גם אתכם לפגישת התייעצות לצורך ליווי קנייה או מכירת דירה.

מה לבדוק לפני חתימה על חוזה מכר דירה?

בדקו שוב את נסח הטאבו, את שרטוטי ההיתר של הנכס, את מאפייני הדירה ואת תנאי התשלום לרבות המקדמה כפי שהם מפורטים.

קראו בעצמכם את הפרטים של חוזה מכירת דירה כדי לוודא שהכל ברור לכם.

מתי לפנות לעורך דין מקרקעין?

מומלץ לקבל ליווי וייעוץ משפטי החל מהרגע שבו מצאתם דירה מתאימה או את הקונה הרלוונטי.

השמעת המאמר לכבדי ראייה:

דרג מאמר זה

עו"ד אחיה וקסלבאום

אחיה וקסלבאום משרד עורכי דין הוא משרד מוביל בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, עם התמחות מיוחדת בתחומי המקרקעין והגבייה ואכיפת החיובים. המשרד מספק שירותים משפטיים מקיפים ללקוחות פרטיים ועסקיים בכל רחבי הארץ.