מכירת דירה

מה צריך לדעת על מכירת דירה?

מכירת דירה נחשבת לפעולה כלכלית משמעותית ומורכבת מאוד, שצריך להבין לעומק ולהביא בחשבון מכלול רחב של שיקולים.

מהן הנקודות החשובות ביותר בעסקה וכיצד להימנע מטעויות?

עם ההחלטה על מכירת דירה או בית, חשוב לגבש החלטה בנוגע לשלושה פרמטרים עיקריים:

  1. שווי הדירה – מידע מבוסס בנוגע לטווח המחירים הרלוונטי לאותו הנכס יסייע לתהליך המכירה ואף יקצר אותו.
  2. הכנת הנכס – שיפורים במראה הדירה ובמצב התחזוקה שלה.
  3. שיווק – יבוצע רק בכפוף לבדיקות שונות, להתייעצות ולהגדרת מטרות.

יחד עם אלו, מומלץ להיערך כראוי לעסקת המכירה גם בצד המשפטי ולקבל ליווי מצד עורך דין מקרקעין מקצועי.

הוצאת נסח הטאבו

אם הדירה רשומה בטאבו(רישום מקרקעין) יש להפיק נסח טאבו מעודכן עבור מכירת דירה ולוודא שזכויות הבעלות האישיות בדירה תקין;

ושאין כל טעות בפרטי הזהות או הערת אזהרה שלא ידעתם לגביה.

אם הדירה אינה רשומה בטאבו, יש להזמין מסמך אישור זכויות מהרשם המתאים – רשות מקרקעי ישראל או חברה משכנת.

מכירת דירה

מכירת דירה שמתגוררים בה שוכרים

אם מדובר בביצוע מכירת דירה שהוקצתה להשכרה

ושכבר מתגוררים בה שוכרים, צריך להתייחס גם לחוזה השכירות;

ולוודא את סיום תקופת השכירות המדויק.

את נקודות היציאה מוקדם יותר מהחוזה, האם השוכר רשאי להאריך את תקופת השכירות ועוד.

הסיבה לחשיבות הפרטים היא בראש ובראשונה שאלת החוקיות של הדירה במצב מושכר.

ולאחר מכן השגת שיתוף הפעולה מצד השוכרים עצמם (שיקבלו את הקונים המתרשמים, את השמאי, המתווך ועוד).

בנוסף, יהיה צורך לסנכרן בין מועד פינוי שוכר הנכס לבין מועד הכניסה המופיע בהסכם המכר.

זכרו: מועד פינוי מושכר הוא תנאי יסודי בחוזה המכר, שהפרתו תגרור פיצוי בסכום מאוד גבוה.

לכן וודאו שהתאריך לגבי פינוי דייר בנכס קבוע

וברור לכל הצדדים ושקיימת לשוכרים מודעות לעניין ההשלכות מכך.

כמובן שיש להתייעץ עם עורך הדין ולהגן על עצמכם בעת הצורך.

בדיקת מס השבח

סכומי מס השבח בעת מכירת דירה עשויים להיות גבוהים מאוד, ככל שלא קיימת עמידה בתנאי הפטור.

לכן צריך להכניס את חישוב מס השבח להיבט ההוצאות מהנכס

ולזכור לקזז אותו מסכום הדירה הרצוי.

בנוסף, יש לזכור שאת תשלום המס מעבירים בתוך 60 ימים מביצוע העסקה.

הקריטריונים לעמידה בפטור ממס שבח מתייחסים למכירת דירת מגורים יחידה (אחת ל-18 חודשים),

מכירה של דירה שהתקבלה בירושה או כמתנה ללא תמורה.

בדקו את זכאותכם לפטור המס מול עורך דין המתמחה בהיבטי מיסוי מקרקעין.

היטל השבחה ובדיקת חריגות בנייה

תוספות בנכס שבוצעו באופן בלתי חוקי(כלומר ללא היתר בנייה)

מקשות מאוד על מכירת דירה או הנכס ולכן צריך להסדיר מבעוד מועד את הנושא.

אם התוספת קטנה כמו למשל סגירת מרפסת בבנייה קלה או פרגולה, הליך ההסדרה בדרך כלל יהיה קצר.

אם זו תוספת משמעותית כמו יחידת דיור או חדר נוסף,

התהליך ידרוש מעורבות תכנונית ארוכה ומתישה.

שבסופה לא בהכרח תאושר התוספת.

כאן המקום לומר שצריך לבדוק את הנושא לעומק גם בעת קניית דירה,

כלומר כאשר נמצאים בצד הקונה ולא רק המוכר.

יש לבדוק את השימוש בדירה ולוודא שהוא איננו חורג (למשל האם הדירה שימשה לעסק כלשהו)

ולעגן הכל בהסכם המכר כדי להימנע מנזקים בדיעבד.

הצדדים אמורים שלא לספק מצגי שווא ובהחלט שלא להפר יסודית את ההסכם,

מה שיצריך לשקול גם את הזמן והעלויות בהסדרת הנושא.

מכירת דירה

הוצאות נלוות בתהליך מכירת דירה

ההוצאות המרכזיות בתהליך מכירת דירה עם משכנתא הן:

  • מס שבח והיטל השבחה (ככל שחלים)
  • שכר טרחת עורך הדין, דמי תיווך (אם היה)
  •  הוצאות לגבי סילוק המשכנתא כמו קנסות
  • עמלות וכו'
  • עלויות של תיקונים
  • שיפורים ושיפוצים
  • עלויות על קלקולים שעלולים להיווצר דווקא בין שלב החתימה עד למועד המסירה
  • עלות החזרת הדירה לקדמותה (אם חריגת בנייה מסוימת לא אושרה)
  • עלויות פירוק רהיטים
  • אריזה והובלה

רצוי לנהל רישום מפורט של ההוצאות והסכומים הצפויים,

בתוספת של עד 10% יותר כדי לגבות את עצמכם מכל הכיוונים.

כך ניתן יהיה להעריך כמה כסף יישאר בידכם בסיום התהליך

ובמיוחד כאשר הסכום ישמש אתכם לרכישת דירה חדשה.

בחירת עורך דין לניהול תהליך מכירת דירה

עורכי דין רבים למקרקעין יציעו לנהל עבורכם עסקאות כמו מכירת דירה לאחר קניה וקניית דירה.

מי מהם הוא המתאים ביותר?

  • בחנו את היקף שנות הניסיון המעשי, את תחומי המומחיות המדויקיםׂ;
  • את הגורם שיטפל בכם באופן אישי במשרד עורכי הדין;
  • את הזמינות (הטלפונית במיוחד);
  • ההתרשמות האישית (אדיבות, סבלני, בקיא במיוחד);
  • גובה שכר הטרחה וגם את אופי הכימיה והתקשורת הבינאישית

משרד עורך הדין אחיה וקסלבאום מתמחה בייצוג לקוחות בתחומי המקרקעין, החוזים והגבייה.

אנו מזמינים אתכם לפגישת התרשמות אישית כדי לבחון את קשת שירותי המשרד

ואת הידע המקצועי שיסייעו לכם עד לסיום מוצלח של תהליך המכירה.

נתבקשתי לחתום על זכרון דברים מול הקונה. האם הדבר מומלץ?

אין לחתום על שום מסמך שעלול להשפיע על הזכויות שלכם בדירה למעט הסכם המכר.

לאחר ניהול מו"מ והתייעצות עם עורך דין מטעמכם ובאישורכם. דעו והיזהרו.

מה קורה אם הסכם המכר חתום אך הקונה התחרט?

ככל שעורך דינכם הכניס לחוזה מכר דירה מנגנוני הגנה משפטיים מקצועיים,

תוכלו לשמור על זכויותיכם בעסקה, גם במצבים בלתי צפויים ואף לקבל פיצוי משמעותי,

לרוב של כ-10% ממחיר המכירה.

השמעת המאמר לכבדי ראייה:

דרג מאמר זה
שתפו לאדם שחייב לקרוא: