קניית דירה מלווה במגוון רחב של אתגרים ושאלות משפטיות, הן בתהליך הקנייה ומימוש הזכויות בנכס והן בניהול הנכס לאחר מכן.
כיצד לפעול מול הסכם המכר, לגבות שיק חוזר משוכר או לפנות את הנכס במקרה של סרבן פינוי? למה לשים לב בקניית דירה? לפניכם מידע מקיף לסוגיות משפטיות מורכבות אלו.
טיפול בהסכם מכר לרכישת דירה
עסקת מקרקעין היא עסקה נדירה (כלומר שאינה שגרתית), יקרה ושקולה ביותר, שבה כל טעות קטנה עשויה להסב נזק עצום, גם לאחר עשרות שנים שהדירה בבעלותנו.
קניית דירה היא תהליך ארוך ובלתי מתפשר, שנועד להבטיח התאמה מלאה לצרכים האישיים, יחד עם העברה מלאה של הזכויות הקיימות.
בנוסף, נדרש ניסוח ברור ומקיף של הסכם המכר, המבטיח את זכויות הקונה.
קניית דירה בעת עיקול או שעבוד
נכסים מסוימים מתגלים בתהליך הקנייה כמשועבדים או מעוקלים, מה שמגביל את מכירתם. הערת אזהרה נרשמת לנכסים הללו ברשם המקרקעין (הטאבו) וכאשר היא קיימת דרוש פתרון יעיל למצב.
כמובן שמכירת הדירה תתאפשר, אך כל עוד עורך דין מקצועי יטפל בה ובסוגיית הזכויות הנובעת מהרישום.
פינוי שוכרים מנכס
משקיעים, משפרי דיור, זוגות פרודים, רילוקיישן ועוד שלל מצבים מביאים לכדי השכרת הדירה שנרכשה, כאשר חלק מסוים מהמשכירים צפויים לסבול מסיטואציה של דייר בעייתי.
דייר זה בדרך כלל נקלע לסכסוך מול הבעלים או שאינו עומד בהתחייבויותיו לתשלום שכר הדירה או כאשר הוא איננו מתפנה מסיבה כלשהי מהנכס.
פינוי שוכר נחשב לאחת הסוגיות המרתיחות והקשות ביותר בקרב בעלי הדירות, שכן מצד אחד נגרם להם נזק חמור ומנגד החוק אוסר על התפרצות וסילוק הדייר בכוח.
תביעה לפינוי שוכר מתרחשת בתהליך משפטי מקוצר (כ-3 חודשים לערך), בו התביעה תוגש והשוכר יתבקש להגיש כתב הגנה ולאחר מכן הצדדים ינהלו דיון בבית המשפט.
ולכן ככל שמהלך קניית דירה חדשה מלכתחילה תכוון להשכרתה, מוטב להיעזר בעורך דין מקרקעין שיטפל הן בסוגיית המכירה והן בתנאי השכירות ובמחלוקות משפטיות מול שוכרים כמו פינוי דייר למשל.
שיקים חוזרים בתהליך קניית דירה או השכרתה
עסקאות נדל"ן הן עניין יקר ביותר ולכן כל גריעה מהתשלומים שאמורים להתקבל עלולה להסב נזקים מרחיקי לכת לצדדים לעסקה.
קניית דירה שבה אחד התשלומים שבוצע בשיק חזר או השכרת דירה שבה לדייר חזרו שיקים, היא עניין שמוכרח בטיפול משפטי מקצועי.
גביית שיקים חוזרים אמורה להתנהל באמצעות מנגנון יעיל למקרים מהסוג הזה, כדי לצמצם את הפער בין מועד אי כיסוי השיק לנזק הכלכלי שנגרם מכך ולהימנע מהישנות של המקרה כאשר צפויות פעימות תשלום נוספות מצד אותו גורם.
תהליכי הגבייה במקרים של קניית דירה או השכרתה עשויים להתארך מאוד, אך כדי לדעת שלזכות בעלי החוב עומדת האפשרות לנקוט בהליכי הוצאה לפועל ובסנקציות הנובעות מכך, כדי ללחוץ על החייבים לשלם.
כדי להימנע ממצב של קניית דירה או השכרתה וחשש מפני שיקים חוזרים מצידכם, רצוי להיערך בתוכנית כלכלית יעילה מבעוד מועד ולוודא שהבנק יאפשר את ביצוען של פעולות מסוימות באופן מיידי בעת הצורך.
עריכת חוזי שכירות
כפי שציינו קודם, פינוי של דייר היא פעולה שנכפית, תוך הפעלת לחץ, על דייר מסוים כדי לעזוב את הנכס, בנקודה זו גם ללא פיצוי כספי.
בתביעות פינוי מושכר בית המשפט יקבע דיון בתוך 30 ימים מהמועד שבו הוגש כתב הגנה. מדובר אמנם בהליך מהיר, אך כזה שגורם לסיוט כלכלי ורגשי מצד בעלי הנכס ולכן חשוב להקטין כמה שיותר את הסיכויים שהדברים ייגררו לכך.
כדי לצמצם את הסיכוי לתופעת כאלו מצד הדיירים, יש להשכיר את הנכס בכפוף לבדיקת פעילות בנקאית (תיעוד חשבון בנק) ווידוא שלא מדובר בחשבון מוגבל.
יש לתשאל את השוכרים הפוטנציאליים לגבי מקום עבודתם ואם יש צורך, לבקש מהם להציג תלושי שכר ולהמציא ערבים לחתימה על שטר ערבות הנלווה לחוזה.
מומלץ לבדוק גם את הפרופיל האישי של שוכרים, למשל מול הוצאה לפועל ומערכת BDI, לבדוק האם הוגשו תביעות בעבר ולוודא שעבודתו של השוכר מסודרת ומכניסה סכום ידוע מידי חודש.
ניתן לבצע את כל הבדיקות הללו באמצעות עורך דין המתמחה בדיני מקרקעין ואף לערוך בעזרתו הסכם שכירות שיפחית ככל האפשר תופעות מהסוג הזה.
את אותן פעולות ובדיקות מומלץ לבצע לפני כל פעולה כמו מכירת דירה או השכרת דירה לדייר, דבר שיפחית את הסיכויים לבעיות כלכליות בהמשך.
קניית דירה – שאלות תשובות
האם אנו מוכרחים לשכור עו"ד לקניית דירה?
חלק מהותי מתפקידו של עורך דין מקרקעין הוא הירידה לפרטי פרטים, כדי למנוע פגיעה בזכויות וטעויות שיש להן משמעות חוקית וכלכלית. עורך הדין יטפל בענייני העברת הבעלות, הסדרת התשלומים וקביעת התניות לעניין הפרת ההתחייבויות על ידי כל אחד מהצדדים. לפני עריכת ההסכם, יבדוק עורך הדין את רישום הנכס ויאמת את זהות בעליו והסמכתו לביצוע המכירה.
כיצד לפעול במקרה של פינוי מושכר של בית עסק או חנות?
הליכי התביעות מתאימים גם למצבים של נכס עסקי, כך שבעת הפרה או בעיה ניתן להגיש תביעה בסדר דין מיוחד.
דייר חייב לי חודש שכירות. האם אצטרך לתבוע אותו?
ניתן לפעול לגביית התשלום כבר מהרגע הראשון, אך לפני שפועלים רצוי לברר את הנושא משום שלעתים מדובר בעניין פתיר לחלוטין.
אם הדייר מסרב לשלם כנדרש, ניתן להשתמש בביטחונות שניתנו במעמד החוזה (שיק פתוח למשל) ולהודיע על כך לדייר בכתב.
השמעת המאמר לכבדי ראייה: