מס מכירת דירה: תנאים שחשוב להכיר
מתכננים למכור את הדירה? עליכם לכלול בתוך שווי המכירה גם את מס מכירת דירה שיחול עליכם, בדגש על מס השבח, המוטל על רווחי המכירה ולעתים גם היטל השבחה, כל עוד התקבלו זכויות בניה במהלך תקופת הבעלות.
אז מהו שיעור המס לתשלום והאם חל ממנו פטור? הפרטים המלאים לפניכם:
תשלום מס שבח: מס מכירת דירה מרכזי שחשוב להכיר
מס שבח מוטל על רווח ההון שהתקבל ממכירת מקרקעין, ביחס למחיר הרכישה שלו בעבר.
שיעור מס זה עומד על 25% מתוך הרווח, כך שהוא מגלם בתוכו סכום גבוה ביותר.
התחשיב נערך כך, שהוא מבוסס על הרווח היחסי החל משנת 2014 ועד ליום המכירה, בתהליך הקרוי הגנה לינארית.
לצורך ההמחשה נשתמש בדוגמה, לפיה אדם קנה את דירתו השנייה בשנת 2010 ב-2 מיליון שקלים ומכר אותה בשנת 2016 תמורת 2.7 מיליון שקלים.
כעת, מס מכירת דירה יחושב עבורו לפי שבע השנים שבין קנייה למכירה – דהיינו בעבור הרווח שנוצר מהמכירה בשווי 700 אלף שקלים בחלוקה לפי כל שנה, כך שבממוצע מדובר על סכום של 100 אלף שקלים.
כעת יש לחשב את 25% מס שבח עבור 3 השנים שבין 2014-2016 ולקבל תוצאה לפיה חבות המס עומדת על 300,000 ₪ לפני הפחתות אפשריות.
זאת תוכלו לעשות גם באמצעות מחשבון מס שבח במכירת דירה.
תוך כמה זמן יש לשלם מס מכירת דירה?
בתום ביצוע העסקה, יש להצהיר על המכירה בפני רשות המיסים בתוך 40 יום ממועד המכירה ולכלול בהצהרה זו את התמורה שהתקבלה, הניכויים והתוספות, סכום המס וחישובו וגם בקשה לקבלת הנחה או פטור.
דיווח זה נמסר לרשות מיסוי מקרקעין יחד עם כל האסמכתאות שמתעדות את התשומות לצורך הכרה בהן כהוצאה.
את המס שחושב על ידי המוכר, עליו לשלם בתוך 60 ימים מביצוע העסקה.
פטורים אפשריים ממס שבח
למרות הרפורמה במס שבח בשנת 2014 שביטלה את הפטור הכמעט גורף שהיה נהוג עד אז, עדיין ישנם מצבים שבהם ניתן לקבל פטור חלקי או מלא על מס מכירת דירה.
להלן כל התנאים שנקבעו בחוק לקבלת פטור זה:
דירת מגורים מזכה
דירת מגורים שבנייתה הושלמה המשמשת יותר מ-50% בשטחה למגורים בארבע השנים שקדמו למכירה מהווה דירת מגורים מזכה.
חריגים לעניין זה הם גן ילדים ובית כנסת, אשר נחשבים כדירה מזכה גם כן, למרות שלא היו מיועדים למגורים.
החזקה בדירה במשך 18 חודשים ומעלה
כאמור, בעלות על הנכס במשך שנה וחצי או יותר, כאשר מדובר בדירה יחידה, תאפשר פטור ממס השבח בעת המכירה.
יצוין כי גם כאשר לבעלי הדירה יש זכות בדירה נוספת אך היא קטנה משליש הבעלות עליה, עדיין ניתן לקבל פטור מלא.
דירה שניתנה בירושה
אם לבעל דירה יחידה יש דירה אחרת שהתקבלה בירושה, יתקבל פטור על מכירת דירה שאינה ניתנה בירושה.
גם הדירה שירש הבעלים תוכל ליהנות מפטור מס מכירת דירה, כל עוד היורש עצמו הוא צאצא למוריש (בן או נכד) וככל שלמוריש עצמו לא הייתה יותר מדירת מגורים אחת במועד פטירתו, לגביה היה זכאי, לו היה עדיין חי, לפטור ממס שבח דירה יחידה זה אם היה מחליט למכור את דירתו.
מכירת שתי דירות
כל תושבי ישראל זכאים לפטור במכירת שתי דירות יחד, בתנאי שנרכשת דירה אחת במקומן.
לפטור זה יש מספר תנאים מרכזיים, בראשם שווי של 75% ויותר משווי שתי הדירות הנמכרות ומרווח של עד 12 חודשים בין מכירת הדירה הראשונה לשנייה לכל היותר.
עסקה ללא תמורה
העברת נכס במתנה, כלומר דירה שניתנה ללא הסכם מכר דירה ללא סכום כספי, פטורה גם כן מתשלום מס אך באופן חלקי בלבד, כך שהמוכר ישלם שליש משיעור המס המקורי בלבד.
ומה לגבי היטל השבחה?
מלבד מס השבח, ייתכן חיוב גם בהיטל השבחה. מס זה מוטל על מי שקיבל זכויות בניה בנכס במהלך הבעלות עליו ומשכך, הנכס מכיל פוטנציאל השבחה הנדרש לחבות מתאימה.
שיעורו של מס זה גבוה בהרבה ועומד על 50% מערך ההשבחה. יחד עם זאת, ניתן לערער על השומה שנקבעה למוכר ולקבל החלטה בנוגע להפחתה.
ליווי משפטי בעסקאות מקרקעין
משרד עוה"ד אחיה וקסלבאום המתמחה במקרקעין, מעניק מעטפת שירותים משפטיים לבעלי דירות המתכננים לצאת למכירה, לרבות בדיקת כדאיות העסקה והאפשרות לקבל הפחתה או פטור מתשלום מס מכירת דירה החוסכים סכום כספי לא מבוטל.
אין כל ספק כי לעסקאות הנדל"ן יש להיכנס תמיד בעיניים פקוחות ולערוך תכנון מס נכון, במסגרתו אפשר לאתר הזדמנויות ואתגרים הנוגעים למיסוי מקרקעין ולרווח הכולל של המוכר.
להתייעצות בנושא, פנו למשרדנו כבר עכשיו.
מס מכירת דירה – שאלות נפוצות
האם אפשר לבצע פינוי שוכר מהדירה עקב מכירתה?
ככל שקיים בחוזה סעיף המתיר פינוי שוכר בעת מכירת הנכס, הדבר בהחלט אפשרי.
יחד עם זאת, כאשר טרם הגיע סיום החוזה והמכירה כבר מתבצעת, יש להודיע לדייר 90 יום מראש.
בנוסף, יש להתחשב בהסכם המכר, שבו על המוכר להעיד כי הנכס יימסר ריק מאדם ולכן כבר עם עריכתו, מומלץ לפעול לצורך פינוי דייר ולהתריע בפניו על העניין.
כיצד תתנהל המכירה אם יש בדירה חריגות בנייה?
אם הדירה מכילה תוספות שלא ניתן להן היתר בנייה, יש להסדיר את הנושא מראש ועוד לפני החתימה על הסכם המכר, על מנת שלא להיתקל בטענות מצד הקונים על מצג שווא ואף הפרה יסודית של ההסכם.
חשוב לזכור כי גם אם הקונים מודעים לחלוטין למצב ובדקו את הדירה מבחינה משפטית ותכנונית, ייתכן שהוצאות החריגה יוטלו עליהם או שלא תוכלו לקבל "אישור עירייה לטאבו" לצורך העברת רישום הזכויות על שם הקונים. לטיפול מהיר בנושא, ניתן להתייעץ עם משרדנו.
השמעת המאמר לכבדי ראייה: