הסכם מכר דירה

מה צריכים לדעת על מכירת דירה?

הסכם מכר דירה הוא חוזה קנייה / מכירה במקרקעין, שמהווה את העסקה הגדולה, היקרה והנדירה (יחסית) בחייו של כל אדם.

בשל חשיבותו של ההסכם, מומלץ שכל אדם ידע מהן דרישות החוק בנוגע לעריכת ההסכם

ומה עליו לכלול כדי להגן על הזכויות שלכם לפני ואחרי ביצוע התשלום והעברת הבעלות.

חוזה דירה: אל תגשו לזה לבד

עסקאות מקרקעין מלוות פעמים רבות בריגוש ובסיפוק גדול.

לא די בעובדה שהן כוללות הליכים ממושכים עד לחתימה על חוזה מכר דירה חדשה או מיד שניה,

אלא שהן מבססות פרק חדש בחיים, שינוי מבורך ותהליך של צמיחה אישית.

יחד עם זאת, חוסר תשומת לב לפרטים קטנטנים, העדר בקיאות בחוקי המקרקעין

ורמת הבנה נמוכה בעריכת חוזים, בייחוד בעסקה משמעותית כמו נדל"ן,

עשויים לפגוע בצדדים להסכם בדרך של פגיעה בזכויותיהם ולהסב להם נזקים כלכליים קשים ביותר.

על מנת להימנע מכך, חובה לנסח ולערוך הסכם מכר דירה באמצעות עורך דין מקרקעין המתפקד כמייצג לאחד הצדדים (מוכר או קונה)

ושמביע דרך החוזה את השמירה על האינטרסים של הלקוח שלו, באמצעות ניסוח מנגנוני הגנה יעילים על זכויותיו.

מהו הסכם מכר דירה?

זהו הסכם במקרקעין העוסק בנכס מסוים, הקרוי לעתים גם חוזה מכירת דירה או חוזה קניית דירה, בהתאם לזהותו של הצד לאותו הסכם.

חוזה הדירה מהווה מסמך משפטי חשוב וחזק, בו מפורטים סכום העסקה, מועד מסירת הדירה,

מועדי התשלום ואופן התשלום תמורתה וכל פרט נוסף בנוגע לטיב הנכס עצמו.

יחד עם התחייבויות חוזיות מצד המוכר (גורם פרטי או קבלן) והקונה.

כל הסכם מכר דירה מכיל פירוט בהתאם לשני חוקים עיקריים: חוק המקרקעין וחוק החוזים,

כך שעורך הדין העורך את ההסכם מצד המוכר או שמייצג את הקונה הנדרש לחתום עליו

ויצטרך להיות בקיא בשניהם באופן מעמיק ויסודי מאוד.

שלוש הדרישות החשובות ביותר בחוזה מכירת הדירה

הדרישה הראשונה והחשובה היא שההסכם ייערך בכתב כדי לקבל תוקף משפטי מחייב.

בנוסף, עליו לפרט, להתייחס ולהסדיר מכלול של גורמים רלוונטיים,

כאשר כל ההסכמות לכך בין הצדדים יעלו גם הן על הכתב – מה שיגן על האינטרסים של הצדדים וימנע מחלוקות עתידיות.

הדרישה השנייה מעריכת הסכם מכר דירה היא לעמוד בתנאים שונים בהתאם לדיני חוזים:

בראש ובראשונה, פעולה בתום לב בעת כריתת החוזה, המחייבת את שני הצדדים כמובן.

תום הלב מתייחס גם לגילוי נאות שנערך מצד המוכר בנוגע לאלמנטים שונים הקיימים בדירה

(חריגות בנייה למשל, שעבוד על הנכס, עיקול, העדר פרצלציה וכו')

וגם לנאותות הפעולות מצד הקונה, למשל שלא להשתמש בנכס לשום מטרה שאיננו הוגדר לה.

עוד עניין מהותי בהסכם המכר הוא הסדרת הרישום במקרקעין בטאבו, שמביא להשלמת העסקה באופן סופי.

לשכת רישום המקרקעין מכילה את רישום הנכסים על כל פעולותיהם לרבות מכירה,

חכירה, הערת אזהרה, זכות קדימה, צווי בתי משפט, פעולות תכנון, ירושות ועוד.

הרישום בטאבו, בדומה לדרישת עריכת החוזה בכתב,

מתייחסת לכל עסקת מקרקעין גם אם איננה מכר של דירה, למשל לצורך שעבוד למשכנתא ועוד.

פרטים מהותיים בהסכם מכר דירה

כדי לאפשר עסקה מוצלחת, חלקה ובטוחה, חשוב שכל יכיל כמה וכמה פרטים מהותיים וביניהם:

הגדרות מדויקות לגבי הדירה, מצבה של הדירה, התמורה הנמסרת בגינה, לוח התשלומים לתמורה,

מועד המסירה, פירוט מסמכי העסקה, סוג התשלומים הנלווים ומי משלם אותם מהצדדים.

בנוסף יש לציין האם הקונה קיבל מימון משכנתא ולכלול כל סוגיה מיוחדת בנוגע לעסקה.

כמובן שרק עו"ד מקרקעין המייצג את האינטרסים הפרטיים של המוכר או הקונה,

יוכל להבהיר את כל אלו דרך החוזה בצורה מדויקת וברורה, שאיננה משתמעת לשתי פנים ונתונה לפרשנות אחרת.

עורך הדין יוכל לעמוד גם על בעיות או פערים שמונעים מהחוזה להתממש כסדרו

וכמובן לסייע בעניינים משפטיים שנוגעים למשכנתא, המיסוי והרישום בטאבו.

עורך הדין יכול לטפל גם במקרים של הפרת חוזה, בדרך של לאלץ את קיומו

וכמובן בקבלת פיצויים על ההפרה שגרמה לנזק.

אפשרות נוספת בהפרות הסכם מכר מהותיות, כמו למשל:

קונה שחוזר בו מהעסקה לאחר החתימה בפועל, תהיה לפעול לביטול מכירת דירה לפני חתימת חוזה וקבלת פיצויים.

הדבר מתאים למצבים שבהם מתגלה כי הקונה לא קיבל בפועל אישור למשכנתא או כשהוא אינו עומד בתשלומים

ובמסגרתם ניתן לפנות לבית המשפט.

שאלות ותשובות

מה יש לכלול בחוזה מכירת דירה?

מהן בעצם התחייבויות המוכר והקונה במסגרת הסכם מכר דירה?

סעיף ההתחייבויות של הצדדים הוא חלק מהותי ומרכזי מאוד בחוזה.

המוכר מצהיר כי לא הסתיר פרטים כלשהם בנוגע למצב התכנוני,

המבני והמשפטי של הדירה ושמסירת הנכס תואמת למצב עליו הצהיר.

הקונה מצהיר כי ערך כל בדיקה מקדמית שרצה בה וכי הוא מודע למצב הדירה,

הדירה מותאמת לרצונותיו ושלא יבוא בטענות עתידיות ביחס לדירה או ההתקשרות עם המוכר.

מתי חוזה המכר נכנס לתוקפו?

חשוב לשים לב לפרטי החוזה – האם תאריך החתימה עליו מהווה את כניסתו האוטומטית לתוקף,

או אם החוזה מכיל תנאי שרק בהתקיימות תנאים מסוימים ולאחר ביצוע כל הבדיקות לשביעות רצון הצדדים, החתימה עליו תיחשב מחייבת.

השמעת המאמר לכבדי ראייה: