מכירת דירה שהתקבלה בירושה: מה חשוב לדעת?
מכירת דירה שהתקבלה בירושה היא מהלך כלכלי משמעותי ביותר, אך ככזה, הוא טומן בחובו מספר אתגרים בירוקרטיים שחשוב להביא בחשבון.
במאמר זה נפרט כיצד מתרחשת המכירה בפועל ומהו התהליך הרלוונטי במקרה של מספר יורשים, כאשר על הנכס יש עדיין משכנתא ובמקרים נוספים:
שיקולים מרכזיים בביצוע מכירת דירה שהתקבלה בירושה
יש ברשותכם דירה שקיבלתם בירושה וכעת ברצונכם למכור אותה.
האם תוכלו לעשות זאת בקלות? ובכן, נתחיל בתחנה הראשונה: טרם תוציאו את הדירה למכירה, עליכם להוציא צו קיום צוואה או צו ירושה, שיתקבלו בתום הליך זיהוי מדויק שלכם כיורשי הנכס.
כעת, אם יש מספר יורשים וכולם מסכימים פה אחד על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, התהליך יהיה חלק ומהיר למדי.
אך אם ישנם חילוקי דעות, סביר להניח שתידרשו לתהליך מורכב וממושך יותר, המחייב מעורבות מקצועית מצד עורך דין מקרקעין מומלץ.
מלבד שיקולי המכירה במקרה של חילוקי דעות משפחתיים, צריך לזכור גם את סוגיית המיסוי.
אמנם הדירה עד כה הייתה פטורה ממס משום שהחוק לא מכיר בירושת דירה כאירוע מס, אך ייתכן שמכירתה כבר תחייב אתכם במס שבח.
להלן התנאים שבהם יחול פטור מתשלום זה:
- הדירה מוגדרת כדירת מגורים מזכה יחידה – כלומר דירה המיועדת למגורים שהשתייכה למנוח בתור דירתו היחידה.
- היורש הוא צאצא או בן/בת הזוג של המוריש
- אם בנקודת זמן זו היה המוריש חי, בוחר למכור את דירתו בעצמו והיה זכאי לפטור ממס שבח, יינתן פטור מכך ליורשיו בעת המכירה.
- הזכאות לפטור מס שבח היא עד לשווי נכס בסכום של 4.5 מיליון שקלים.
עניין נוסף בעת מכירת דירה שהתקבלה בירושה הוא הוצאות כספיות נלוות בנכס לגבי תחזוקה, ארנונה, שיפוץ טרם המכירה כדי להשביח את הנכס / לתקן ליקויים ועוד.
גם הפעם מדובר בשיקול הן פרטני והן קבוצתי לכלל היורשים, לגבי מתווה פעולה מוסכם וברור לצורך הוצאת המכירה אל הפועל. גם מהסיבה הזו, חשוב לקבל ייעוץ וליווי משפטי מהרגע הראשון.
כיצד תבוצע מכירת דירה שהתקבלה בירושה בין אחים?
בנקודה זו, עומדות בפניכם כמה אפשרויות:
- אחד היורשים קונה מיתר היורשים את חלקם ומנהל בעצמו את תהליך המכירה. במקרה כזה עשוי לחול גם מס שבח וגם מס רכישה דירה בירושה בשל רכישת הנכס.
- היורשים מוכרים פה אחד את הדירה לגורם אחר ונדרשים לשלם מס שבח על דירה בירושה (למעט במקרה של פטור).
- חלוקה פנימית של העיזבון בין כלל היורשים, כדי להימנע מתשלום מס רכישה ומס שבח. כך למשל, אם שתי אחיות ירשו את דירת הוריהן בשווי 2 מיליון ₪, אזי תקבל כל אחת את מחצית הדירה, או לחילופין אחת מהן תקבל 3/4 והאחרת רק 1/4 – מצבים בהם לא תחול חבות מס כלל. יחד עם זאת, חשוב להיות זהירים באפשרות זו, בייחוד אם בין האחים והאחיות שולם כסף מחוץ לעיזבון שנתפס כמכירת החלק היחסי בנכס. לשם כך חשוב מאוד להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מבעוד מועד.
פירוק שותפות בדירה
כאשר קיים סכסוך בין היורשים ואין הסכמה על תנאי מכירת הנכס או בכלל על עצם מכירתו, קיימת האפשרות לערוך פירוק שיתוף במקרקעין. אפשרות זו תעביר את ההחלטה לבית המשפט לענייני משפחה ובמסגרת הגשת התביעה ניתן לבקש מהשופט את אחת האפשרויות:
- תבוצע מכירת דירה שהתקבלה בירושה בשוק החופשי, במסגרת מינוי של כונס נכסים (כאשר זכות ראשונים לקניית דירה עומדת ליורשים עצמם).
- השופט יורה ליורש המתנגד למכור את חלקו או לחילופין לקנות את חלקם של שאר היורשים.
- השופט יורה לאחד היורשים לרכוש את חלקם של כלל היורשים בהתאם להערכת שמאי לגבי ערך הנכס.
מכירת דירה כאשר יש עליה משכנתא
לא פעם מעוניינים היורשים לבצע מכירת דירה שהתקבלה בירושה, אך תוהים כיצד לפעול ככל שישנה עדיין משכנתא על הנכס.
בדרך כלל, הבנקים לא ממהרים לממש את המשכנתא במכירת הבית, כך שישנו צורך להפעיל את ביטוח החיים ולהשתמש בתגמולים מהם כדי לשלם את המשכנתא.
במקרה כזה חשוב לפעול סמוך יחסית למותו של המוריש, משום שתביעות ביטוח חיים מתיישנות בתוך 3 שנים מיום הפטירה.
מעוניינים למכור נכס שהתקבל בירושה? אנחנו לרשותכם
במשך שנים רבות צבר משרד עורכי הדין אחיה וקסלבאום מיומנות רבה וענפה בתחום המקרקעין, הצוואות והירושות, לצד טיפול בסוגיות נוספות בדין האזרחי כגון סכסוכי שכנים, ניהול גבייה בקרב גורמים פרטיים ומסחריים, חוזים ועוד.
כל אלה מסייעים לנו להעניק את השירות המשפטי הטוב ביותר ליורשים שברשותם נכס מקרקעין שבכוונתם למכור ולמצוא את הפתרונות האיכותיים לכל מצב קיים.
משרדנו יסייע לכם גם בנוגע לתכנון המס, עריכת חוזה מכר דירה, מתן התראה לשוכר בנכס וכל פעולה אחרת שכרוכה בתהליך המכירה.
להתייעצות מקצועית ללא התחייבות, צרו עמנו קשר כבר עכשיו.
מכירת דירה שהתקבלה בירושה – שאלות ותשובות
מה עושים כאשר יורש מסרב למכור דירה?
כאשר היורשים לא מצליחים להסכים ביניהם על המכירה, ניתן להגיש תביעה לבית המשפט לענייני משפחה ולהחליט על מינוי כונס נכסים שינהל תהליך של פירוק שותפות במקרקעין.
מהם התנאים לפטור מתשלום מס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
אם המוכר הוא צאצא / בן זוג של המוריש, המוריש היה בעליה של דירת מגורים אחת ואם היה מוכר אותה כעת היה זכאי מכך לפטור מס בעצמו – יינתן פטור ממס שבח.
השמעת המאמר לכבדי ראייה