פינוי שוכרים מדירה

פינוי שוכרים מדירה: איך עושים את זה נכון ובזהירות?

אם אתם נתקלים בקושי משמעותי מול השוכרים שלכם בעת פינויים מהדירה עם תום החוזה או בעקבות הפרה יסודית שלו – המאמר הזה בשבילכם. פינוי שוכרים מדירה מושכרת נחשב לאתגר משמעותי ביותר בקרב המשכירים, שנאלצים להתמודד עם דיירים סרבנים ובמקרים רבים גם עם מתחים נפשיים, עוול משמעותי שנגרם להם וכמובן הפסד כספי לא מבוטל. יחד עם זאת, יש מה לעשות כדי לפנות את השוכרים, שלא בהליכים משפטיים מורכבים מאוד. במאמר זה נדון באפשרויות הללו, תוך עמידה על כללי האסור והמותר בעת פינוי הדיירים, כדי שלא תיקלעו בעצמכם לתסבוכת משפטית בלתי רצויה.

 

פינוי שוכרים מדירה: פתרונות לבעלי נכסים

ניהול של נכס להשכרה מהווה מקור טוב להכנסה יציבה נוספת, אך יחד עם זאת ישנם מקרים כאשר שוכרים לא בהכרח מקיימים את תנאי ההסכם, הופך הדבר לאתגר. פינוי שוכרים מדירה הינו תהליך המצריך הבנה של החוק לצד סבלנות ונקיטה באמצעים משפטיים מתאימים.

 

מתי עולה הצורך בפינוי שוכרים?

ישנם לא מעט מצבים שונים בהם עולה צורך של פינוי שוכרים, לרבות –

• שוכרים שלא משלמים את שכר הדירה שלהם באופן קבוע
• שוכרים אשר מפרים את תנאי החוזה בדרך זו או אחרת, כמו למשל שימוש בדירה למטרות שאינן בהכרח חוקיות
• גרימת נזק משמעותי לנכס, או היעדר שיתוף פעולה מול בעל הנכס
• סכסוכים מתמשכים עם דיירי הבניין

למרות שמדובר בתהליך לא נעים, ישנן דרכים בהן ניתן להתמודד בצורה מקצועית וחוקית לצד מזעור נזקים וסיכונים כלכליים.

 

 

איך ניתן לפנות שוכרים מהדירה בצורה חוקית?

יש לבצע פינוי שוכרים מדירה בהתאם לחוק, שכן ניסיון פינוי עצמאי שאינו עומד בתקנות החוק עשוי להוביל במקרים מסויימים גם לתביעות מצד השוכרים. לכן, ישנפ מספר שלבים חשובים שעליכם להכיר –

 

בדיקת חוזה שכירות:

חוזה השכירות הינו הבסיס החוקי עבור כל מערכת היחסים עם השוכרים שלכם, לכן חשוב מאוד ליצור חוזה ברור ומפורט ככל הניתן, שכן החוזה יגן על בעל הנכס מפני מחלוקות משפטיות ובהתאם לכך גם יספק מנגנונים לטיפול בהפרות. חשוב מאוד לוודא כי חוזה הדירה יכלול את הנקודות הבאות –

• סעיפים העוסקים באי-תשלום שכר הדירה
• תנאים אשר מגדירים מהם המעשים אשר מהווים הפרת חוזה (כמו למשל שימוש בלתי חוקי בנכס)
• תהליך מוגדר ומוסדר עבור פינוי במקרים של הפרת חוזה.

כמו כן, רצוי ואף מומלץ לעדכן את חוזה הנכס בהתאם לשינויים בחוק מעת לעת ואף להסתייע בעו"ד בניסוחו על מנת שניתן יהיה להבטיח את תקינותו.

 

שליחת התראה בכתב

בכל הנוגע לפינוי שוכרים מהדירה, בין השלבים החשובים הוא מתן התראה בכתב –

• על המכתב לכלול את התיאור המדויק של הפרת החוזה, כמו למשל אי תשלום שכר הדירה
• יש לאפשר לשוכרים פרק זמן מוגדר על מנת שיוכלו לתקן את המחדל, כפי שנקבע בחוזה השכירות או על פי החוק
• שליחה בדואר רשום תספק אסמכתא משפטית לכך שקיבלו השוכרים את ההתראה

חשוב שניסוח המכתב יהיה ענייני, חוקי וברור, לכן רצוי להסתייע בליווי עורך דין על מנת שלא יווצרו טעויות העשויות לפגוע בתיק במידה והמצב יגיע לבית המשפט.

 

פנייה לבית המשפט

ישנם מצבים בהם מתעלמים השוכרים ממכתב ההתראה, או לחילופין השוכרים אינם נענים לדרישות המכתב, לכן השלב הבא יהיה פנייה לבית המשפט. מדובר על הליך אשר כולל הגשה של תביעה לפינוי מושכר, בה יהיה על בעל הנכס להוכיח את קיום ההפרה וכן גם את הנסיונות הקודמים לפתרון הבעיה. כמו כן, בהתאם לכך יבחן בית המשפט את הראיות ובהתאם לכך יוחלט האם להוציא צו פינוי אשר מורה את פינוי הדירה. מדובר על הליך יחסית מהיר וממוקד.

 

תביעת פינוי מושכר

אם ניסיתם לבצע פינוי שוכרים מדירה בבעלותכם אך הם מסרבים לעזוב אותה תוך שהם מפרים את החוזה שחתמו מולכם, הפתרון האפקטיבי ביותר הוא להשתמש בהליך פינוי מושכר – מסלול מקוצר של פינוי שוכר לפני תום החוזה שינוהל משפטית בתוך 30 יום מהמועד שבו הוגש כתב הגנה מצד השוכרים. גם הדיון עצמו יהיה קצר למדי, משום שבמסגרתו הסעד היחידי שנידון הוא לגבי הפינוי עצמו. במילים אחרות: אין מקום לדון בהליך זה בצעדים נוספים כמו למשל מתן פיצוי כספי מהשוכרים, אלא רק לקבל החלטה בעניין סילוק מהדירה.

כך או כך, על מנת למצות את כל זכויותיכם מול הדיירים ולקבל כל סעד חשוב נוסף, רצוי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין מיומן ולקבל את ייצוגו.

 

האם מותר לי לפנות את הדיירים עצמאית?

למרות שמדובר בעניין מקומם במיוחד, פינוי שוכרים מדירה נדרש למספר גדול של כללים ובייחוד בנוגע המותר והאסור בניסיון לפנות את הדיירים. בראש ובראשונה, עליכם לדעת שכאשר השוכר נמצא בתוך הנכס באופן לא חוקי, למשל בעקבות הפרה יסודית של החוזה או אם תקופת השכירות הסתיימה ולא חודשה – ניתן להגיש תלונה במשטרה. הבעיה בכך היא שזה פשוט לא יעזור: המשטרה לא ממהרת להתערב בסכסוכים אזרחיים ולכן תפנה בכל מקרה את המשכיר לערכאות משפטיות.

בנקודה זו, רבים מנסים לבצע פינוי שוכר או שוכרים מדירה השייכת להם בדרך של עשיית דין עצמי. עליכם לדעת כי עשיית דין עצמי, כלומר ניסיון לסלק בכוחות עצמכם את הדיירים או להפעיל עליהם לחץ לעזוב את הנכס הינו אסור בחוק.

להלן הפעולות הפסולות שאין לבצע: 

1. החלפת מנעול בנכס כדי למנוע מהדיירים הקיימים להיכנס
2. ניתוק חשמל, גז ומים במטרה לגרום לדיירים לעזוב בעצמם
3. הוצאת כל חפצי השוכרים מהדירה

שימו לב: כל פעולה של עשיית דין עצמי בתהליך פינוי שוכרים מדירה עלולה להזיק לכם קשות, לחבל בתהליך הפינוי ואף לגרום לכם לשלם פיצויים לדיירים, בשל תביעה כספית שהוגשה נגדכם.

 

 

פינוי שוכרים מדירה באמצעות תביעה לסילוק יד

מקרקעין הוא רכוש יקר ביותר ולכן תופעות כמו ניצול הזדמנויות ואף עוקץ נחשבות לנפוצות למדי ותכליתן לפגוע בזכויות הכלכליות של בעל הנכס. במקרים אלה, אפשר לתבוע ולקבל פיצויים מהפלישה, ככל שמדובר במקרה של הסגת גבול במקרקעין. האם שוכרים בנכס יכולים בכלל להיות מוגדרים כ"פולשים"? ככל שמדובר בהתיישבות לא חוקית על שטח פרטי – למשל השוכרים כבר אינם בדירה אך הם השתלטו לכם על החצר או הקרקע סביב הבית, או לחילופין כאשר גורם עוין מטעמם השתלט על הדירה ומחזיק אותה בכוח – ניתן להשתמש בסדר דין מקוצר ולהגיש תביעה לסילוק יד כדי לפנות אותם לאלתר. במקרים אלה, החוק גם מתיר לבעל הנכס לנסות לסלק את הפולשים משטחו תוך שימוש בכוח סביר. אם הדבר לא יניב פרי בתוך 30 ימים מרגע הפלישה, ניתן יהיה לתבוע בבית משפט.

כמובן שגם הפעם אין להשתמש בכוח פיזי נגד הפולשים. 

 

שליחת מכתב התראה לשוכרים

ככלל, גם אם נקלעתם לבעיה מהותית מול השוכרים שלכם, שכעת לא מתפנים מהנכס למרות שהחוזה כבר נגמר, שהפרו התחייבות יסודית כמו למשל אילצו אתכם למאמצי גביית שיקים חוזרים פעם אחר פעם מבלי שהתשלומים מועברים אליכם כסדרם.  מוטב לנהל הליך פינוי שוכרים מדירה בדרך המקובלת וההוגנת, כדי שהדבר לא "יסתובב" כנגדכם בהמשך הדרך. הצעד הראשון לביצוע הוא לנסות לשוחח טלפונית או פיזית עם הדיירים. אם הדבר לא עוזר, יש לשלוח מכתב התראה טרם הגשת תביעה.

הרבה פעמים מכתב שכזה צפוי לעזור מול השוכרים, משום שהוא כבר מערב הליכים משפטיים שייתכן ויש להם סיבות להימנע ממנו. אך גם הפעם, אם הדיירים לא עזבו, הדבר יבוא לטובתו של בעל הנכס, שיצרף את מכתב ההתראה לתביעה שהגיש והוא יתפקד כראיה לכך שחלו ניסיונות לפנות את הדייר אך לא הועילו. מכתב זה מגדיל את הסיכויים לקבלת צו פינוי ולסיים את ההליך במהירות וביעילות.

 

חשיבות הליווי המשפטי לאורך התהליך

פינוי שוכרים מדירה מהווה תהליך משפטי מורכב אשר מחייב התנהלות מוקפדת לצד עמידה בפסיקות המשפטיות ובחוקים הרלוונטיים. טעויות, ולו הטעויות הקטנות ביותר עשויות לעכב את ההליך, או לחילופין לגרום לתביעות נגדיות מצד השוכרים. רצוי להסתייע בליווי עו"ד המתמחה בתחום על מנת שיוכל לספק לכם את הייעוץ הנדרש, להציג בפני בית המשפט את זכויותיכם וללוות אתכם החל מההתראה הראשונית ועד לביצוע הפינוי הלכה למעשה.

מעבר לכך, עו"ד מקצועי אף יוכל לספק לכם תמיכה משפטית גם בנושא של חוזה מכר דירה – מדובר בהסכמים אשר דורשים הקפדה על פרטים משפטיים כמו למשל מצב הנכס, תנאי תשלום וזכויות המוכר והקונה. במקרים בהם מדובר על נכס להששכרה עם שוכרים קיימים, חשוב מאוד להבטיח שהחוזה מתייחס למצב המשפטי של השוכרים על מנת למנוע בעיות עתידיות ככל הניתן.

בין הבעיות הנפוצות בכל הנוגע לניהול נכסים, עולה הבעיה של בעיות תשלום, כמו למשל גביית שיקים חוזרים – אלו הם מצבים בהם יוכל עו"ד לסייע בניהול משא ומתן אל מול השוכר או בפנייה להוצאה לפועל. ככל ומדובר בסכסוכים מתמשכים, הידע המשפטי המקצועי שיש לעו"ד מאפשר לו הפעלה נכונה של לחצים משפטיים לצד מזעור הפסדים כלכליים עבור בעל הנכס.

 

רק עם עורך דין!

משכירים רבים נאלצים לפנות לכל גורם סמכותי שיסייע להם לסלק דיירים שאינם מתפנים מרצונם מהנכס ובכך פוגעים קשות בזכויותיהם.  יחד עם זאת, צריך לדעת כיצד להתנהל בחוכמה מול הדיירים וכיצד להגיש את הטענות והראיות המתאימות לבית המשפט, כדי לקבל את צו הפינוי.  לשם כך ניתן לפנות למשרד עוה"ד אחיה וקסלבאום ולקבל את כל הכלים שיסייעו לכם לסיים עם הסוגייה בהקדם ובהצלחה.

 

פינוי שוכרים מדירה – שאלות ותשובות

מה קורה אם ניתן צו פינוי אך השוכרים עדיין בתוך הנכס?

כאשר כלו כל הקיצים וגם הישורת האחרונה איננה עוזרת בפינוי שוכרים בעייתיים, רשות ההוצאה לפועל מוסמכת לפנות את הדיירים בכוח.

 

מה לעשות אם הדיירים הותירו את הבית במצב קשה והרוס?

מומלץ להתייעץ בנושא עם משרדנו, לצורך הגשת תביעת פיצויים מתאימה ובהתאם לנסיבות המקרה המדויקות. 

 

השמעת המאמר לכבדי ראייה: