תביעה לפינוי מושכר – מה צריך לדעת על פינוי מושכר?

פינוי מושכר הינו היבט חשוב בהיערכות עבור משכירים ושוכרים כאחד. לעיתים דברים עשויים להשתבש ויכול להיות מצב בו יהיה עליכם לפנות את השוכר מדירתו. ישנם מספר צעדים בהם ניתן לנקוט כאשר לבסוף יאלץ השוכר לעזוב. מה אומר החוק בעניין הפינוי? מהו ההליך המהיר? למי ניתן לפנות בנדון וכיצד עושים זאת?

 

זכויות דייר ללא חוזה שכירות

מצב של פינוי דייר ללא חוזה שכירות עוסק בסיטואציה בה מבקש בעל הנכס לפנות את הדייר אשר מתגורר בנכס ללא חוזה שכירות בתוקף. מצבים מסוג זה עשויים לנבוע ממספר סיבות, כמו למשל אי חידוש חוזה השכירות לאחר שפג תוקפו, או לדוגמה היעדר חוזר שכירות מוסדר מלכתחילה עם כניסתו של הדייר לנכס. לדבר כזה עשויות להיות השלכות כלפי בעל הנכס, במיוחד בשל העובדה שהיעדר חוזה שכירות מחייב עשוי להקשות מבחינה משפטית על פינויו של שוכר במידת הצורך מהנכס.

 

תביעה לפינוי מושכר בהליך מהיר – אכיפת פסק דין

תביעת פינוי מושכר מוגשת במקרים של הפרת התחייבות יסודית של חוזה השכירות מצד הדייר בדירה. התביעה מאפשרת לבעלי הדירות לשמור על זכויותיהם בנכס, תוך מתן סעד מהיר בהליך מזורז, שיסתיים בתוך 60 ימים (לכל המוקדם) מהיום שהוגש כתב התביעה.

 

מה ניתן לעשות במידה והשוכר מסרב להתפנות?

ישנם מצבים לא נעימים כמו פינוי שוכרים בעייתיים המסרבים לפנות את הנכס. במידה וקיבל הדייר מכתב התראה לפני פינוי מושכר אך יחד עם זאת עדיין מסרב להתפנות, רשאי בעל הנכס לנקוט בהליכים משפטיים מסויימים –

על בעל הנכס להגיש תביעה לפינוי השוכר בבית משפט. כמו כן, יהיה עליו להוכיח כי קיימת עילה מוצדקת בגין הדרישה לפינויו של השוכר מהנכס, כמו למשל הפרת חוזה השכירות או היעדר תשלומים. במידה ויראה לנכון בית המשפט, הרי שיוציא צו פינוי עבור השוכר הבעייתי אשר מורה עליו לפנות את הנכס.

 

סכסוכים בין שוכר ומשכיר מחייבים סיוע משפטי

נהוג לומר ששכנים הם עניין של מזל, אך האמרה הזו נכונה לא פעם גם במקרה של שוכרים:

• השוכר תיקן דבר מה בנכס על דעת עצמו וכעת מכריז שאיננו חייב בשכירות לחודשים הקרובים
• המשכיר מתמודד עם שיקים חוזרים שניתנו לו מהשוכר, שכעת טוען שאין באפשרותו לכסות
• תקופת השכירות תמה אך השוכר עדיין נמצא בתוך הנכס.

מצבים רבים מהווים הפרה עקרונית של חוזה השכירות ומצריכים מעורבות מצד עורך דין לענייני מקרקעין. העורך דין יוכל לנהל גבייה מתאימה מהשוכר, לפצות את בעל הדירה וכמובן, להביא להחלטה על פינוי דייר סרבן מהנכס.

 

 

מה חשוב לדעת לפני הליך פינוי מושכר?

כלל האצבע להתנהלות מול דיירים בעייתיים פועל על עיקרון "היה חכם ולא צודק". התנהלות נכונה עוד במעמד בחירת השוכר, ניסוח חוזה השכירות ודרכי הפעולה בעקבות גילוי הפרה מצד הדייר יכתיבו את טון התביעה בהליכי פינוי מושכר וישפיעו לטובה על הצלחת המהלך. עוד חשוב לדעת שאין לנקוט בשום פעולה חד צדדית שאיננה משולבת בבירור המשפטי:

• פינוי בכוח של הדייר מהדירה
• השלכת המיטלטלין של הדייר מהנכס
• החלפת מנעול בדלת הכניסה (גם אם אלו כתובים כמותרים בהסכם)

כל אלו אסורים על פי חוק ולכן גם אם אתם זועמים על המקרה, זכרו שפעולות מהסוג הזה יחשפו אתכם לתביעה שעלולה להסתיים בהוצאות כלכליות משמעותיות.

 

התנאים להגשת תביעה לפינוי מושכר בתביעת פינוי

קיימים מצבים רבים שבהם צריך לדרוש פינוי שוכר מנכס שמסרב לפנות את הדירה. השלבים להגשת תביעה לפינוי מושכר:

• אי עזיבת הדירה בסיום החוזה
• פגיעה במתקני ומערכות הדירה או הזנחתם המתקדמת
• שימוש בנכס המושכר בניגוד להוראות בחוזה השכירות
• הפסקת תשלום דמי השכירות
• גרימת מטרד בקרב השכנים ועוד.

 

הליך בתביעה לפינוי מושכר

תביעות פינוי מושכר מיושמות במספר הליכים אפשריים:

הליך מזורז לפינוי מושכר:

זוהי תביעה "מהירה", שבה אפשר לתבוע סעד אחד בלבד כלפי השוכר, לענייננו את הפינוי שלו. אם קיימים סעדים נוספים, למשל חוב כספי שנוצר מאי תשלום דמי השכירות, יש לתבוע אותם בהליך נפרד. ההליך המזורז מאפשר הוצאת פסק דין בתוך 60 ימים ממועד כתב התביעה. הוא רלוונטי ככל שהדייר לא מוגדר כ"דייר מוגן" או כדייר במערכת יחסים עם המשכיר, שלגביהם חל חוק הגנת הדייר.

תביעה בסדר דין רגיל:

פינוי מושכר בהליכים רגילים הוא עניין נדיר מעט, שמתאים למצבים של סילוק יד ממקרקעין הדורש בהליך רגיל. סדר דין זה מאפשר לתבוע את כל הסעדים שהמשכיר זכאי להם, כולל נזקים כספיים, נזקים רכושיים ופינוי הדירה. בית המשפט רשאי להעביר תביעה מהליך מזורז לסדר דין רגיל במקרים מסוימים. למשל כאשר קיימת מורכבות ראייתית גבוהה, או שישנו מספר גדול של בעלי דין.

 

שלבי הליך התביעה של פינוי שוכר מהנכס

• ראשית, על בעל הנכס להוציא את כתב התביעה ואת כלל המסמכים הנדרשים.
• בהתאם לכך, על השוכר לספק כתב הגנה תוך 30 ימים, שם יפרט את כלל הטיעונים לצד צירוף חוות דעת, תצהירים ואסמכתאות במידת הצורך.

הגשתם תביעה לפינוי שוכר? חשוב להקפיד על המועדים הבאים –

חשוב לעקוב אחר הגשת כתב הגנה, אותו על השוכר לספק תוך 30 ימים ממועד הנפקת כתב התביעה. כמו כן, ממועד הגשת התביעה יקבע על ידי בית המשפט דיון של עד 60 ימים ממועד זה. לאחר שנתקבל פסק הדין, שוכר הדירה יקבל עד 15 ימים לפינוי עצמי.

 

כתב תביעה לפינוי

על כתב תביעה לפינוי מושכר להציג את התובעים ואת הנתבעים, מהות התביעה, תיאור תמציתי של בעלי הדין לצד צירוף אסמכתאות ומסמכים נדרשים. כמו כן, כתב התביעה כולל מידע על הסעד המבוקש באופן תמציתי, תמצית העובדות הנחוצות לביסוס עילת התביעה ומתי החלה, פירוט טענות, עובדות המקנות סמכות לבית המשפט ולבסוף חתימת עורך דין.

 

כתב תביעה וכתב הגנה בהליכי פינוי מושכר

המאפיין המובהק של תביעות אלו הוא הליך יחסית מהיר, שבסיומו יתקבל פסק דין שיביא לפינוי שוכר שלא משלם. בממוצע, הליכים אלו אורכים כ-90 ימים בלבד – זמן שיא ביחס לכל הליך משפטי אחר. בכתב התביעה המוגש מובאים כל הפרטים הרלוונטיים למקרה, לרבות תצהירים, אסמכתאות משפטיות וחוות דעת מומחים (אם יש). בכתב ההגנה שמוגש מצד השוכר, יש לצרף מסמכים רלוונטיים למקרה. כמובן שבכל אחד מהצדדים קיים רצון לסיים את ההליך כמה שיותר מהר. אך חשוב לנסח את כתב התביעה/ההגנה בבהירות, בצורה שאינה משתמעת לשתי פנים וללא טעויות. כדי להימנע מעיכוב משמעותי של ההליכים בתיק.

 

פתיחת תיק כנגד שוכרים בעייתיים שסירבו לפנות את הנכס

בעלי הנכס רשאים לפתוח תיק כנגד השוכר על ידי בקשה לביצוע פסק דין לאחר 15 ימים מהמועד בו נתקבל פסק הדין. לאחר מכן תוגש לשוכר הודעת אזהרה הכוללת הודעת פינוי בגין הסירוב להתפנות. במהלך תקופת האזהרה, רשאי השוכר להתפנות מיוזמתו מהנכס תוך 20 ימים. הפינוי בפועל יתבצע כנגד השוכר רק לאחר תום תקופת האזהרה. יש לצרף העתק של פסק הדין שהתקבל לצד אישור הודעה על הפינוי, על מנת להגיש את הבקשה. ישנם טפסים שיהיה עליכם למלא על מנת להגיש את הבקשה, כמו למשל טופס 500, אך יחד עם זאת מומלץ להיוועץ עם עורך דין מומחה בטרם הגשת הבקשה.

 

וכך תתנהל תביעה לפינוי מושכר

הליך פינוי מתחיל במכתב התראה לפני נקיטה בהליכים כלפי השוכר, מה שיאפשר לו להתפנות מהדירה ללא הליך משפטי כלל. משלא עשה זאת, תוגש תביעה לפינוי מושכר על כל ראיותיה. כתב ההגנה יוגש בתוך 30 ימים מהגשת כתב התביעה (30 ימים מהמועד בו נמסרה התביעה לנתבע). לאחר שכתב ההגנה האחרון הוגש, ייקבע דיון לעוד 30 ימים ממנו. פסק הזמן בתביעות אלו ניתן בדרך כלל בתוך 14 ימים.

 

תקנות פינוי מושכר

לא מעט פעמים קורה שבעלי נכס נמצאים במצב של חוסר אונים בשל שוכרים שהפרו את חוזה השכירות ו/או לא שילמו את דמי השכירות ו/או סיפקו צ'ק חוזר או מצבים בהם הפסיקו השוכרים לענות לשיחות טלפון לדוגמה. בשל כך, בעל הנכס מפסיד כספים ונמצא בסיטואציה לא נעימה מול שוכר הדירה ואף בעייתית. בעבר, ההליך היה ארוך ולא נעים ואף כרוך בתביעה כספית כאשר לאורך תקופה זו נפגע המשכיר וסופג הפסדים כספיים ניכרים בעת שהשוכר מסרב להתפנות. כיום, בהתאם לחקיקה החדשה ובהתאם לתקנות פינוי המושכר, ההליך מוסדר בתקנות, את התביעה ניתן לעשות בהליך מהיר ללא קבלת אישור מבית המשפט. 

בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, כפי שהיו בתוקף עד ליום 01.01.2021, פרק ט"ז4 – תביעה לפינוי מושכר תק' (מס' 3) תשס"ט-2008, 215ז:

"(א). תובע רשאי להגיש תביעה לפינוי מושכר שאין חוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972, חל עליו לפי פרק זה (להלן – תביעה לפינוי מושכר), וסדרי הדין בעניינה יהיו לפי פרק זה.

(ב). תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים בשל אותה עילה והתובע יהא רשאי לתבוע סעדים נוספים, בשל אותה עילה, בהליך נפרד ובלא צורך בקבלת רשות מאת בית המשפט." (מתוך אתר נבו).

 

עורך דין פינוי מושכר

האם אתם בעלי נכס הזקוקים לסיוע עם שוכרים בעייתיים המסרבים להתפנות מהנכס מסיבות כאלו ואחרות? משרד עורכי דין אחיה וקסלבאום הינו משרד מוביל בתחום המשפט האזרחי-מסחרי עם ניסיון רב שנים לצד התמחות בתחומי אכיפת חיובים, מקרקעין וגבייה. פעמים רבות ניתן לסכם את התביעה בהליך מהיר של פינוי השוכר מהנכס, החל ממכתב התראה ועד לשלב של פינוי בפועל, לרבות הוצאה לפועל.

מומלץ לפנות בהקדם לייעוץ משפטי שיסייע לכם לאורך כל הדרך בצורה מקצועית לצד בקיאות רבה בתקנות ובחוקים הנדרשים – אל תישארו לבד, תנו למומחים שלנו לסייע לכם בצורה הטובה ביותר. לשיחת ייעוץ ראשונית עם משרד עו"ד אחיה וקסלבאום צרו איתנו קשר עוד היום.

 

הוצא פסק דין אך הדייר עדיין נמצא בדירה. מה עושים?

אם הדייר מחליט להתבצר בדירה על אף פסק הדין, יש להמתין 15 ימים ולפנות להוצאה לפועל לאכיפת פסק הדין. אין לפעול באופן עצמאי לפינוי הדייר בשום אופן.

 

מה קורה אם השוכר מסרב להתפנות לאחר קבלת צו פינוי?

קיימים גם מקרים כאלו בהם מסרב השוכר להתפנות מהנכס, גם לאחר צו פינוי מבית המשפט. במקרים מסוג זה, על מנת לאכוף את צו בית המשפט, על בעל הנכס לפנות ללשכת ההוצאה לפועל. 

 

האם ניתן לתבוע פיצוי בשל נזקים שהדייר גרם בדירה?

בהחלט. חשוב לבצע הערכת נזקים מקיפה ומדויקת על מנת להגיש תביעה בשווי הכספי המתאים. עורך דין מקרקעין יוכל כמובן לכוון ולייעץ לכם גם בנושא הזה.

 

השמעת המאמר לכבדי ראייה: