ישנם לא מעט בעלי נכסים אשר מוצאים את עצמם לא מעט פעמים מתמודדים עם בעיה של שוכרים בעייתיים. יכול להיות שהשוכרים לא משלמים, או אפילו מסרבים להתפנות גם אם לצורך העניין תקופת שכירותם הסתיימה. כיצד ניתן להתמודד עם הבעיה הזאת? מאיפה מתחילים? מה אומר החוק בנדון? מה מותר ומה אסור?
פינוי שוכר שלא משלם
אחת התופעות המתסכלות שיש היא פינוי שוכר שלא משלם. לא מעט פעמים המצב מחייב התערבות של רשויות החוק, אך יחד עם זאת, על מנת לעבור את ההליך בצורה תקנית וחוקית, רצוי ואף מומלץ לדעת מה אומר החוק ומהן דרכי הפעולה בהן יש לנקוט. ניתן לפנות את הדייר מהדירה על ידי הגשה של תביעה לפינויו של השוכר כאשר מנהלים זאת דרך הליך משפטי מקוצר שאמור להסתיים לכל המאוחר תוך 3 חודשים. מומלץ להסתייע באיש מקצוע מומחה בתחום על מנת לעשות זאת בצורה הטובה ביותר.
על בעל הנכס להגיש תביעה לפינויו של השוכר, כאשר על השוכר להשיב בכתב הגנה תוך 30 ימים. ניהול התהליך בצורה נכונה יתבצע על ידי הגשת תלונה למשטרה ובשלב הבא עליכם להגיש את התביעה לפינויו של הדייר הסרבן. עליכם לקחת בחשבון שלא ניתן לפנות את השוכר מהדירה כל עוז קיים חוזה שכירות שנמצא בתוקף, אלא אם כן ישנו פגם כזה או אחר, כמשמעו בחוק החוזים ו/או הפרה של חוזה השכירות ו/או במידה וחוזה השכירות מאפשר את ביטולו בטרם הוא נגמר.
פינוי שוכר שלא משלם: איך בדיוק עושים את זה?
לעתים אין מנוס מלהבין כיצד מתבצע פינוי שוכר שלא משלם ויפה שעה אחת קודם.
אשר הדירה שלנו מושכרת לאדם שהבעיות מולו רק עולות על יתרונות ההשכרה, בעת קריאת שורות אלה, בוודאי אינכם היחידים שמתמודדים עם שוכרים בעיתיים שמסרבים לשלם לכם; ואפילו מסרבים להתפנות מהדירה ולכן מאמר זה יהווה למשכירים בנושא, שמעוניינים להבין כיצד לטפל במצב. במקרה של שוכר או שוכרים שהפסיקו לשלם לכם, השיקים שלהם חזרו ועל אף ההבטחות לשלם לכם במזומן, הדבר לא בוצע.
בנקודה זו בוודאי שמעתם את כל הסיפורים והתירוצים האפשריים. כאשר גם האופרציה שבלהשיג את השוכרים טלפונית הפכה בלתי יעילה. בנקודה זו חשוב להרגיע ולומר: פינוי שוכר שלא משלם הוא עניין חוקי, לגיטימי וכמובן אפשרי. כל עוד הדבר מתבצע בסדר פעולות נכון הדורש מכם לפעול במתינות ובאורך רוח, בחכמה ולא בשם הצדק.
פינוי שוכר לפני תום החוזה
לא תמיד מתאפשר לפנות שוכרים מהדירה בעקבות סעיפי החוזה במקרים מסויימים. יחד עם זאת, על מנת לפנות את השוכר לפני תום החוזה, יש לפעול בהתאם לחוק בצורה מסודרת.
עילת פינוי שוכר
במקרים בהם ישנה הפרה של חוזה השכירות, במקרים מסויימים ישנן עילות לפינוי השוכר מהדירה, להלן:
- אי תשלום חשבונות מים, חשמל, ארנונה
- בגין הפרעה לשכנים
- גידול חיות מחמד (אלא אם קיים סעיף בחוזה המאפשר זאת)
- הסבת הדירה לעסק מסחרי
- אי תשלום של שכר דירה
כמובן, אלו לא כל העילות הקיימות. במקרים בהם נחתם בחוזה על האפשרות להארכת החוזה, במידה והפר השוכר לאורך הזמן באופן יסודי אחד או יותר מבין הסעיפים של חוזה השכירות, הכי שבעל הדירה יכול לפעול לפינויו של השוכר עוד בטרם נגמר החוזה.
פינוי שוכרים שלא על פי עילת פינוי
במקרה זה, לא מעט פעמים נוטה החוק להיות לצד השוכרים, שכן, פינויים מהדירה בטרם תום תקופת השכירות, תיעשה בהתאם לחוזה השכירות ובהתאם לעילות הפינוי. על בעל הדירה לאפשר לשוכרים את השימוש בדירה ללא כל הפרעה במטרה לגרום להם לעזוב, שכן עשוי הדבר לגרור סנקציות של בית המשפט על בעל הדירה. כך למשל, בעל דירה שהטריד את שוכריו עעשוי לשלם לטובתם פיצויים כאלו ואחרים, כמו למשל דמי שכירות לתקופת זמן מוגבלת.
תביעה לפינוי שוכר: כיצד זה מתבצע?
תביעות פינוי שוכר מתרחשות בסדר דין מיוחד, כך שהצפי לסיום ולקבלת פסק דין לפינוי נע בדרך כלל בין 60 ל-90 ימים.
מומלץ שעורך הדין יגיש עבורכם תביעה מנומקת ומגובה בראיות למצב ומשהתביעה תוגש, יקבל השוכר עצמו מסגרת של 30 ימים להגשת כתב הגנה.
בהתאם לאלו, יתנהל דיון והשופט או השופטת בתיק יתנו את פסיקתם.
ככל שלשוכר אין טענות מהותיות לסיבת הישארותו בנכס, סביר להניח שעוד עם שליחת מכתב ההתראה הראשוני מעורך הדין ואולי גם במעמד האיום מצד בעלי הבית למעורבות של עורך דין, הוא יפנה את הנכס. במקרים אחרים ניתן יהיה להשיג פינוי מושכר בעצם הגשת התביעה כלפי השוכר ובמקרים הנותרים לא יהיה מנוס מלנהל על כך דיון, בו סביר להניח שגם השוכר עצמו יהיה מלווה בעורך דין מטעמו.
מהו התהליך המשפטי בגין פינוי שוכר שלא משלם?
כאשר מתמודדים מול מצב של פינוי שוכר שלא משלם, בעל הדירה אינו יכול לפנות בכוח באופן עצמאי את השוכר. בעל הנכס יכול להגיש לבית המשפט תביעה לפינוי דייר ולאחר הגשת התביעה, יקבע בית המשפט דיון תוך 30 ימים – ההכרעה לרוב תינתן במהירות במסגרת הליך מזורז המיועד למקרים כאלו, כמו פינוי מושכר.
פינוי שוכר ללא חוזה שכירות
חוזה השכירות בין בעל הדירה לבין השוכרים מעגן בתוכו סעיפים בהם כתוב בין היתר תאריך כניסה ומועד עזיבה, במקרים מסויימים גם סעיף המגדיר הארכת חוזה שכירות.
ישנם מצבים בהם מתגורר השוכר בנכס אך חוזה השכירות שלו אינו תקף, משמע, דייר ללא חוזה שכירות. במקרים מסוג זה, רצוי ואף מומלץ להסתייע בעורך דין מומחה, רצוי כזה המתמחה בחוקי המקרקעין. יש להציג את כלל המסמכים הרלוונטיים אשר מציגים את כניסת הדייר לדירה ותאריך יציאתו, כלומר תום תקופת שכירותו בהתאם לתנאי החוזה שנחתם. מסמך זה יכול להיות גם התכתבויות בהודעות מייל או וואטסאפ לצורך העניין.
ניתן להגיש במקרים כאלה תביעה לפינוי מושכר ללא חוזה שכירות כחלק מהליך משפטי אשר נועד לספק מענה בדיוק למקרים מסוג זה. זהו הליך מהיר אשר אורכו הוא עד 3 חודשים.
לתביעה יש לצרף את כלל החומרים הרלוונטיים הקיימים באשר הם, תמונות של הנכס לפני כניסת הדייר ולאחר כניסתו, הוכחת נזקים, הוכחת היעדר תשלומים כמו שכר דירה או חשבונות למשל, העתק של חוזה השכירות ועוד. על בעל הנכס להוכיח טענותיו ולכן רצוי לשמור כל פיסת מידע שניתן.
הגשת תביעה לפינוי שוכר מדירה שלא מעוניין לפנות את הדירה
בתהליך משפטי קצר וממוקד, ניתן להשיג צו פינוי שוכר שלא משלם שיפתור את המצב אחת ולתמיד. דייר סרבן שלא מתפנה מהדירה גורם למפח נפש איום ונורא לבעלי הנכס, סטרס מוגבר וכמובן נזקים כלכליים קשים במיוחד.
כיצד עושים זאת ולמי פונים בנושא? המידע לפניכם:
יש לכם דירה מושכרת שמניבה הכנסה חודשית נאה, אך מה קורה כאשר מתגורר בה שוכר אשר מפר את ההתחייבויות החוזיות שלו מולכם וכעת בשיא חוצפתו אף מסרב להתפנות מהנכס? מדובר במצב שהנסיבות לו יחסית מגוונות, אך השתלשלות הדין והדברים בין שוכר ומשכיר נוטה להסלמה מהירה, כמו גם הדרך לשים סוף לפרשה בזכות פניה למערכת החוק והמשפט.
צו פינוי
צו פינוי מתקבל בהחלטת רשם הוצאה לפועל או על ידי בית המשפט, כאשר על אדם שקיבל צו פינוי לפנות את הנכס תוך פרק זמן קצוב. באילו מקרים יכול להינתן צו פינוי?
- כאשר מדובר במקרה של פינוי אדם אשר שהה בדירה שלא כדין.
- כאשר מדובר במקרה של פינוי שוכר לאחר הפרת חוזה השכירות
- כאשר מדובר במקרה פינוי של שוכר מהנכס לאחר שנגמרה תקופת שכירותו
פינוי דיירים \ פינוי שוכרים – הימנעות ממצבים של סרבנות פינוי
כדי להימנע ככל האפשר מתרחיש כזה, למרות היכולת להביא לפתרונו בסופו של דבר, חשוב להבין מראש מיהו האדם העומד לפניכם. בדקו לעומק את נסיבותיו של השוכר הפוטנציאלי, את מצבו הפיננסי ויכולת התשלום מצידו. רצוי לדרוש הצגת תלושי שכר ותעודת זהות, לדרוש צ'ק ביטחון וערבות בנקאית לפני ביצוע ההשכרה. אלו פרקטיקות שכדאי להשתמש בהן כדי למנוע כל סיכוי לבעיות מול השוכר בעתיד.
איך לפעול כדי לפנות את השוכר מהדירה? עשו ואל תעשו
לא פעם נתקלים עורכי הדין למקרקעין בפעולות מגוונות ויצירתיות במטרה להשיג הצלחה במקרים של הגשת תביעה לפינוי שוכר מהנכס. אך מדובר ברעיונות שאינם תקינים וחוקיים על פי דין ולכן אסור לבצעם בפועל. בראש ובראשונה, קובע החוק כי אין לבצע פינוי עצמי של שוכרים מהנכס, זאת משום שהגורם היחידי שקובע את הפרתו של הסכם שכירות מסוים ושממנו תינתן הזכאות לדרוש פינוי שוכר שלא משלם, הוא בית המשפט.
גם לאחר שקבע בית המשפט כי ההסכם הופר ושיש לפנות את הדייר מהנכס, הדבר יבוצע באמצעות כלים שונים המיושמים דרך הליכי הוצאה לפועל. כפועל יוצא של איסור הפינוי העצמי מצד השוכר, חשוב להבין שאין לבצע כל פעולה שתכפה על הדייר את הפינוי מהנכס. כמו למשל ניתוק זרם המים או החשמל שלו, לפנות את חפציו בהיעדרו ולהחליף מנעול בדלת, להיכנס למושכר בכוח ועוד. גם פנייה למשטרה אינה רלוונטית משום שמשטרת ישראל לא מטפלת בסכסוכים אזרחיים.
בנוסף, פעולות אלה חושפות את המשכיר עצמו לתביעות פיצויים במקרה הטוב ולתלונות על הטרדה ותקיפה שמסתיימים במעצר וכתב אישום במקרה הרע.
אז מה עושים?
הדרך החוקית היחידה שתשיג פינוי דייר שאינו משלם, היא בתהליך מסודר שבו מגישים תביעה לפינוי מושכר לבית המשפט. התביעה מוגשת על ידי עורך דין מומחה למקרקעין, ממנה יינתן צו לפינוי המושכר. במקרים רבים המשכיר מבין שעליו להתחיל בתהליך שכזה מעט מאוחר מידי:
תשלומי השכירות מתעכבים, השיקים של הדייר חוזרים; ואף בשלב מסוים מתגלה כי הוא נתון בפני עיקולים והגבלות שונות המעידות על קשיים כלכליים משמעותיים.
גם אם המשכיר מפעיל על הדייר לחץ והוא כבר משלם, מדובר בתשלום חלקי לכל היותר, כאשר ההבטחות מצידו מוסיפות להצטבר. בנקודה זו תמונת המצב מתחילה להתברר לבעל הדירה; כמובן בכפוף לכך שכבר נגרמו לו נזקים בעשרות אלפי שקלים והוא מעוניין להתחיל לפעול לטיפול משפטי בנושא. כעת ניתן לגשת לטיפול משפטי במשרד עורך דין אחיה וקסלבאום לשם פינוי המושכר שלא משלם. על מנת להתריע בפני השוכר על אפשרויותיו המשפטיות ואם לא יפעל להסרת המחדלים להם גרם; יינקטו בעניינו טיפול משפטי שיאלץ אותו בסופו של דבר לפנות את הנכס.
תביעה לפינוי מושכר – כשהדייר לא משלם שכירות
אם נדרש פינוי שוכר שמסרב עקב אי תשלום דמי השכירות, וועד בית או חשבונות, עליכם לפעול כמה שיותר מהר ורצוי באמצעות עורך דין מקרקעין. אי התשלום עשוי להיות פתח לסכסוך שיסלים לכדי חוסר שיתוף פעולה מצד השוכר בפינוי הנכס. ככל שהמצב יימשך, כך הנזק הכלכלי ימשיך להצטבר ויכוון לא רק לפגיעה בשכירות החודשית, אלא גם לפגיעה פיזית בנכס עצמו.
החוק במדינת ישראל אינו מתיר לבעלי דירות לנקוט בצעדים עצמאיים בגין שוכר שלא משלם, כמו למשל ניתוק מים, חשמל או גישה לנכס – ניתוק השירותים הללו מהווה עבירה פלילית, לכן על מנת לפתור בצורה חוקית את הסוגיה, על בעל הנכס לפנות בהקדם לבית משפט בגין פינוי שוכר שלא משלם.
בדיקת זכאות לתביעת פינוי – כשהדייר משאיר אחריו חפצים ומיטלטלין
פינוי שוכר הדירה בוצע בהצלחה אך הוא הותיר אחריו חפצים.
האם מותר לפנות אותם ולהשכיר מחדש את הדירה?
במצבים כאלה עדיף לאתר את השוכר ולברר מה בכוונתו לעשות עם התכולה. עורך הדין יוכל לעזור לכם לנהל את המקרה בהתאם לחוק, הפסיקה והתקנות הקיימות.
יש לכם שוכר בעייתי שהפר את החוזה?
מתבצר בדירה ומסרב להתפנות ממנה?
מהווה מטרד בקרב השכנים או מסב נזקים לדירה עצמה?
המשרד מתמחה בדיני מקרקעין וצבר ניסיון עשיר בהליכי הפינוי, קנייה או מכירת דירה, הסכמי מכר, הסכם שכירות, תביעות לסילוק יד ועוד. צרו קשר ונפעל גם עבורכם.
פינוי שוכר \ פינוי מושכר – מה קורה לאחר פסק הדין המורה על הפינוי?
כאשר בית המשפט מספק פסק דין המורה על פינוי שוכר, הדייר מתבקש להתפנות מהנכס. אם גם חרף פסק הדין הוא איננו עושה זאת, יש להמתין 15 ימים ולפנות לאחר מכן להוצאה לפועל. הוצאה לפועל היא הגוף המוסמך בישראל להפעיל לחצים משמעותיים במגוון דרכים על מי שמפרים התחייבויות חוקיות, אך גם היא תפעל בתהליך מסודר. אם הנושא הועבר להוצאה לפועל, השוכר יקבל בין לפחות שבועיים לפנות את הדירה. אם לא יעשה זאת עד לאותו מועד, אנשי ההוצאה לפועל ייכנסו אל הנכס מתוקף סמכותם לעשות זאת ולפנות אותו סופית.
עורך דין פינוי שוכר
ישנם מקרים חוקיים ומקרים שאינם חוקיים לנקיטת פעולות לפינויו של שוכר מהנכס, בין אם בעקבות עילת פינוי ובין אם בעקבות תום תקופת שכירות או מקרים כאלו ואחרים. ישנם לא מעט בעלי דירות שניסו להחליף את מנעול הדירה, לנתק את הדיירים ממים וחשמל, לפנות חפצים של השוכר ועוד שלל פעולות שאין לבצע אותן בשום צורה. איך ניתן להימנע מפעולות שאסור לעשות? רצוי להסתייע בעורך דין מומחה שיסייע לכם בסוגיית פינוי של שוכר מדירה בצורה חוקית, תקנית ונכונה.
המשרד שלנו זמין לשירותכם, צרו איתנו קשר עוד היום ונשמח לסייע.
שאלות נפוצות על פינוי שוכר שלא משלם חוזה שכירות
אני מעוניין בפינוי שוכר סרבן שלא מתפנה. מה חשוב שאעשה?
פינוי שוכר היא סיטואציה שאף משכיר לא מייחל להימצא בה. היא כוללת הפרה אחת או כמה של תנאי היסוד בחוזה השכירות וברובם המוחלט של המקרים כרוכה באי תשלום עבור שכר הדירה וגורמת לפינוי שוכר לפני תום החוזה. אם אתם עומדים כעת בפני מצב דומה ומנסים להבין כיצד לפעול,דעו שמוטב ליצור קשר כבר בסיום הקריאה עם עורך דין מתמחה בתחום ולקבל ממנו את כל הדרכים הרלוונטיות לתבוע פינוי דייר מהנכס.
לאחר קבלת פסק הדין, איך מבצעים בפועל פינוי של שוכר?
במידה והתקבל פסק דין לטובת פינוי שוכר שלא משלם, על בעל הנכס לפנות להוצאה לפועל על מנת לבצע הלכה למעשה את הפינוי. הוצאה לפועל יוציאו צו פינוי, מה שיאפשר את פינויו הפיזי של שוכר הדירה על ידי כוחות אכיפה, במידה והשוכר לא יפנה מרצונו את הדירה.
כיצד ניתן להימנע מבית משפט במקרה של פינוי שוכר שלא משלם?
בטרם הגשת תביעה לפינוי, ניתן לשוחח עם השוכר בצורה ידידותית ומוסכמת על מנת לנסות לפתור את הסוגיה במטרה להימנע מבית משפט. פעמים רבות ניתן להגיע להסדר או פתרון מבלי להגיע למשפט, אך יחד עם זאת ישנם מקרים בהם יש צורך בסיוע של עורך דין או מגשר במטרה להגיע להסדר.
כמה זמן לוקח תהליך של פינוי שוכר שלא משלם?
תהליך של פינוי שוכר שלא משלם הינו תהליך יחסית מזורז במדינת ישראל – לרוב ניתן לקבל את פסק הדין תוך כשלושה חודשים. יחד עם זאת, במידה והשוכר מערער או מתנגד, עשוי התהליך להתארך ביחס למורכבות המקרה ובהתאם לפעולות המשפטיות שננקטות. שימו לב, שוכר שקיבל פסק דין לפינוי רשאי להגיש תוך 45 ימים לבית המשפט המחוזי מיום קבלת פסק הדין. זיכרו, בית המשפט עשוי לקבוע כי על שוכר שלא משלם לפנות את הנכס גם במהלך הליך הערעור, לכן לפעמים הערעור לא בהכרח מעכב את הפינוי.
פנו אלינו לקבלת שירות וליווי בכל תחום המקרקעין או השאירו פרטים באתר ונחזור אליכם.
השמעת המאמר לכבדי ראייה: