פינוי דייר

פינוי דייר הוא מצב שאף משכיר לא רוצה לעמוד בו. מדובר בתרחיש שבו יש צורך לתבוע את הדייר על מנת להביא לפינויו מהנכס, מה שעשוי לקחת זמן, לעלות לא מעט ולהוסיף תסכול, חוסר אונים ועוגמת נפש שילוו את בעלי הבית מכאן והלאה מול כל שוכר עתידי. כיצד מתבצע סילוק דייר סרבן מהנכס והאם אפשר לזהות ולהימנע מראש מדיירים בעייתיים?

באופן כללי, בעל הנכס לא רשאי לדרוש פינוי דייר מהנכס בטרם סיום תקופת השכירות שהוגדרה מראש בחוזה השכירות, בהתאם לתנאי החוזה. יחד עם זאת, בעל הנכס כן ראשי לדרוש לפינוי הדייר במקרים מאוד ספציפיים בטרם תום תקופת השכירות, אך לצורך כך יהיה עליו להימנע מנקיטת צעדים דרסטיים, אם כי לפנות לבית המשפט. בעל הנכס רשאי לבחור בין הליך תביעה רגיל (וארוך) לפינויו של הדייר מהנכס, לבין הליך תביעה בהליך מזורז, העשוי לקחת לעיתים עד 60 ימים.

 

איתותים לזיהוי דייר בעייתי

הצרה הגדולה ביותר בשוק השכירויות היא "ליפול" על דיירים בעייתיים, שאינם משלמים בזמן או שאינם משלמים כלל, שמסבים נזקים איומים לבית ולשטח הגינה, שמהווים מטרד כלפי השכנים והגרוע מכל – מסרבים להתפנות מהנכס על אף שהפרו את התחייבויותיהם שנחתמו מצידם בחוזה מכר דירה או חוזה שכירות. 

האם ניתן היה להימנע מראש מהצרה? לעתים כן ולעתים גם לא.

פינוי דייר הוא מצב שבו מופרת התחייבות יסודית של הדייר, אך לא תמיד היא נובעת מכוונת זדון של השוכרים.

תקופה כלכלית קשה, הליכי גירושין בין בני זוג שוכרים, מוות של בן משפחה ולעתים גם סכסוכים מול בעלי הדירה מביאים לכדי חוסר היכולת (או המוכנות) לשלם את השכירות החודשית, כאשר רק במקרים ספציפיים מאוד הדבר יגיע לכדי סרבנות פינוי מהנכס.

 

פינוי דייר

 

האם אפשר לבצע פינוי דייר עצמאית?

הודעת פינוי שוכר מנכס מגורים הוא סוגיה שהחוק לגביה משתנה ממדינה למדינה.

במדינות מסוימות קיימים חוקים קפדניים ביותר להגנת הדייר כך שאין שום דרך לבצע פינוי של השוכר בכוח.

במדינות אחרות החוק מתיר את הפינוי בדרכים שונות, משום שההגנה ניתנת בעיקר לבעל הדירה. 

ומה בישראל? האמצע הטוב והנוח.

יחד עם זאת, פינוי שוכרים בעייתיים והליכי הפינוי עשויים להיות בעייתיים מאוד ולהעביר את בעלי הנכס תקופה מסויטת וקשה.

כדי להקל על התהליך ולהפוך אותו למהיר וממצה ככל האפשר, רצוי לפעול מול עורך דין מומחה למקרקעין.

 

הוראות מיוחדות בעניין תביעה לפינוי מושכר

בהתאם לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018, פרק י"ב: דיון מהיר, סעיף 81:

"(א). תביעה לפינוי מושכר לפי פרק זה לא תכיל סעדים נוספים והתובע רשאי לתבוע בהליך נפרד, בלא צורך בקבלת רשות מבית המשפט, סעדים נוספים בשל אותה עילה; אם הוגשה תביעה נוספת, יודיע על כך התובע לבית המשפט ויידרש לציין אם מתקיימים בתביעה התנאים הנדרשים לצורך קיום דיון בה במסלול של דיון מהיר.

(ב). כתב הגנה בתביעה לפינוי מושכר יוגש בתוך שלושים ימים ממועד המצאת כתב התביעה.

(ג). נתבע בתביעה לפינוי מושכר אינו רשאי להגיש תביעה שכנגד או הודעה לצד שלישי.

(ד). בתביעה לפינוי מושכר לא תתקיים ישיבת קדם־משפט וההוראות לעניין ישיבה כאמור לא יחולו על הליך מסוג זה.

(ה). בית המשפט יורה על מועד לדיון בתביעה לפינוי מושכר שלא יהיה מאוחר משלושים ימים ממועד הגשת כתב ההגנה האחרון."

מידע זה צוטט מתוך אתר נבו – המאגר המשפטי.

 

פינוי דייר מהנכס: עשה ואל תעשה

הוא לא משלם, הסב נזק חמור לבית, תקופת השכירות כבר הסתיימה ובכל זאת – הדייר עדיין בין ארבע קירות הבית.

בנקודה זו חשוב להבין שהדרך היחידה לבצע פינוי דייר היא רק על ידי הליכים משפטיים.

הפסיקה מראה שכל ניסיון אחר לפנות שוכרים גוררת ענישה כלפי בעלי הדירות עצמם ולכן מוטב להימנע מסיבוכים שאינם רצויים ולהישאר "חכמים ולא צודקים".

הגשת תלונה על דייר במשטרה – תוכלו להשתמש באפשרות זו רק אם ידוע לכם על עבירה פלילית שבוצעה בתוך הנכס. בכל מקרה אחר ובייחוד כאשר מדובר בסכסוך אזרחי, המשטרה תפנה אתכם לבית המשפט. 

פינוי בכוח – לא חוקי להזמין לדירתכם עבריינים או ביריונים שמוכנים לאיים על השוכר ולגרום לו להתפנות. פעולה שכזו עלולה לסבך אתכם באופן קשה ביותר עם מערכת החוק ואפילו עם הדייר עצמו. 

פינוי בתחבולה – חל איסור לגרום לעזיבתו בכפייה של הדייר על ידי ניתוק המים והחשמל, החלפת מנעולים, השלכת חפציו לרחוב, כניסה ללא רשות לתוך הנכס ועוד.

מדובר בעבירות פליליות לכל דבר ועניין, גם אם ציינתם בחוזה השכירות שמותר לכם לטפל במערכות הנכס או להיכנס אליו.

 

התראה לפני פינוי דייר

 

כיצד מתרחש תהליך פינוי הנכס?

במקרים מהסוג הזה לא קיימת שום דרך להימנע מהחוק היבש ולכן יש לפעול בשלבים ובמתינות עד לפתרון מצד בית המשפט. בשלב הראשון, עורך דינכם יוציא לשוכר התראה בכתב ובה דרישה לפינוי הדירה לפני נקיטה בהליכים משפטיים. בנקודה זו ישנם דיירים שייבהלו ויעדיפו לפנות את הנכס תוך הסדרת המחלוקות וייתכן שבכך יסתיים הסיפור. אם למרות נוסח מכתב פינוי שוכר מדירה הדייר עדיין נשאר בתוך הנכס, לא יהיה מנוס מלהתחיל בתהליך פינוי דייר באופן משפטי.  כעת יש להגיש תביעה ולקבל פסק דין המורה על פינוי, אותו אפשר לממש דרך הוצאה לפועל באמצעות צו פינוי. התהליך כולל שני מסלולים מרכזיים:

תביעה לפינוי מושכר בסדר דין מיוחד – מתייחסת לסעד הפינוי בלבד, ללא ההשלכות הכלכליות ופיצוי לנזקים או מאמצי גביית חובות

תביעה לסילוק יד או פינוי מושכר בהליך רגיל – תביעה ארוכה שבה ניתן לכלול כל טענה כלפי הדייר, כולל נזיקין, פיצוי כספי ועוד. 

סדר הדין המיוחד מטבע הדברים עדיף, שכן הוא מביא לכדי פינוי דייר שהתבצר בנכס תוך זמן יחסית קצר (לרוב כ-90 ימים עד למועד פינוי לפי פסק דין).

זכרו שיש להגיש את התביעה בצורה מדויקת על פרטיה ונסיבותיה ולגבות את כל טענות התביעה בהוכחות (תכתובות מהנייד, הוכחות לשיקים חוזרים וכד').

מידע חסר או טענות שאינן מגובות עלולים להכשיל את התביעה. כמו כן, מיד לאחר הגשת כתב התביעה מקבל הנתבע 30 ימים להגיש כתב הגנה כאשר לאחריו נקבע דיון בתוך 30 ימים.

 

פינוי דייר עמידר

זוהי בין הסוגיות הקשות, המורכבות והרגישות ביותר, שכן, בהתאם לכך גם מומלץ להסתייע בעורך דין מומחה ובקיא בחוק דיור ציבורי שילחם למענכם. פינויו של הדייר עשוי להיגרם משתי סיבות, ביניהן –

  • פינוי דייר שלא משלם שכירות – בהתאם לשיטת המדרוג של משרד השיכון, על דיירי הדיור הציבורי לשלם שכר דירה מסובסד מסויים. כאשר ישנו מצב בו הדייר לא עומד בתשלומים הללו, זו עשויה להיות עילה לפינויו.
  • מעבר למוסד סיעודי או פטירתו של הדייר – בעקבות מצבים כמו מעבר של הדייר למוסד סיעודי או חלילה פטירתו של הדייר, בני משפחת הדייר עשויים להיחשב כפולשים במקרים בהם לא יעמדו בקריטריונים הנדרשים לזכאות.

פינויו של דייר עמידר יתבצע על ידי הוצאה לפועל בהתאם לתנאים ואישורים נדרשים ובהתאם לפסק דין של בית המשפט – צו פינוי מהבית.

 

פינוי דיירים

 

הוצאת דייר מדירה שכורה

על מנת לפנות דייר מדירה שכורה יש להגיש תביעה לבית המשפט. בעל הנכס רשאי להגיש תביעה בהליך מהיר אך אין הכרח, ניתן לעשות זאת גם בהליך רגיל למשל במקרים בהם ישנן תביעות נוספות כנגד הדייר מול בעל הנכס, כמו למשל תביעה של פיצוי על נזקים או חובות כספיים.

כמו כן, חל איסור על פינויו של דייר מדירה שכורה בכוח, לדוגמה על ידי החלפת מנעולים על דעת עצמו, כלומר על בעל הנכס חל איסור לבצע "דין עצמי" למען פינויו של הדייר מהנכס.

ישנם בעלי דירה אשר נוטים לערב את גורמי המשטרה במקרים בהם הדייר שוהה בנכס באופן בלתי חוקי, לדוגמה במקרים בהם מדובר על פינוי דייר ללא חוזה שכירות או בשל הפרת חוזה השכירות. פעולה זו מותרת אך אינה בהכרח מועילה משום שככל ומדובר בסכסוכים משפטיים אזרחיים הרי ששהתערבות צריכה להתנהל בתוך בית המשפט.

כמו כן, ישנם בעלי נכס הנוקטים באמצעי "דין עצמי" על מנת לגרום לעזיבת הדייר הסרבן, אך יחד עם זאת בהסתמך על עמדות בתי המשפט בגין עניין דין עצמי, פעולה זאת אסורה. בין פעולות הדין עצמי קיים ניסיון לפנות את הדייר על ידי החלפה של מנעולים בנכס, ניתוק המים, הגז והחשמל, הוצאת חפצי הדייר מהדירה ועוד – כל אלו הם אינם חוקיים.

 

עורך דין פינוי דייר סרבן

פינוי של שוכר המסרב להתפנות עשוי להיות הליך מאתגר, רגיש ואף מורכב עבור לא מעט בעלי דירות. פעמים רבות מומלץ להסתייע בליווי עורך דין מקצועי ומוסמך אשר בקיא בחוקים ובתקנות הנדרשים, לרבות המשפט האזרחי בפרט. זקוקים לסיוע וליווי בעניין פינוי של שוכר מהנכס שלכם? צרו איתנו קשר לייעוץ ללא התחייבות.

 

 

שאלות נפוצות

פינוי דייר – מה לאחר פסק הדין?

עם קבלת צו הפינוי, ניתן להמתין 15 ימים ולפנות להוצאה לפועל (אלא אם הדייר כבר התפנה מיוזמתו). ההוצאה לפועל תזהיר את הדייר שעליו לפנות בתוך 20 ימים ואם לא יעשה כן, אנשי הוצאה לפועל רשאים להיכנס ולפנות את הנכס.

 

באיזו נקודה לפנות לעורך דין?

אין ספק שמדובר במצב לא נעים, שבו משכירי הדירה סופגים פגיעה כלכלית ומפח נפש איום גם כאשר הדברים באים בסופו של דבר על מקומם.  כדי להימנע מכל אלו ולייצר הליך אופטימלי, מהיר ויעיל, רצוי לפנות לעורך דין שיזהיר את הדייר בכל מקרה של הפרה יסודית של החוזה. משרד עורכי הדין אחיה וקסלבאום מחזיק בניסיון מקצועי עשיר בתחומי המקרקעין, החוזים, הגבייה וסוגיות אזרחיות ומעניק מעטפת מלאה החל מליווי עסקאות ועריכת חוזה מכר דירה ועד יצירת חוזי שכירויות וטיפול בבעיות מול שוכרים.

 

מתי ניתן לפנות דייר בדמי מפתח?

בהשוואה לדיירים המוגנים, ישנן יותר עילות בגין פינוי דייר בדמי מפתח. בין היתר העילות הללו עשויות לכלול הפרה של תנאי השכירות, פגיעה בנכס, אי עמידה בתשלום דמי שכירות, התנהגות בלתי הולמת ועוד.

 

האם ניתן לפנות דייר לצורך צרכים עצמאיים?

ישנם מקרים בהם רשאי בעל הנכס לפנות את הדייר למטרות צרכים עצמיים שלו או מי מטעם בני משפחתו הקרובים.

 

האם ניתן למנוע את פינויו של הדייר המוגן?

ישנם מקרים מאוד ספציפיים בהם ניתן למנוע פינוי דייר מוגן, זאת על ידי הסדר בין בעל הנכס לבין הדייר, ובין היתר הפשרה עשויה לכלול תיקון נזקים, תשלום חוב דמי שכירות או אפילו פינוי של הנכס במועד יותר מאוחר משנקבע.

 

 

 

השמעת המאמר לכבדי ראייה:

5/5 - (1 vote)

עו"ד אחיה וקסלבאום

אחיה וקסלבאום משרד עורכי דין הוא משרד מוביל בתחום המשפט האזרחי-מסחרי, עם התמחות מיוחדת בתחומי המקרקעין והגבייה ואכיפת החיובים. המשרד מספק שירותים משפטיים מקיפים ללקוחות פרטיים ועסקיים בכל רחבי הארץ.