מס שבח הינו המס אותו תשלמו בעת מכירה של נכס מקרקעין, המס משולם על הרווח שנוצר לכם במחיר שבין קניית הנכס לבין מכירת הנכס. שיעור המס תלוי בסוג הנכס שיש ברשותכם, לצד פעולות שביצעתם שיכולים להפחית את מס השבח אותו תשלמו. יחד עם זאת, קיימים מספר חוקי עזר בחוק מיסוי מקרקעין שיאפשרו לכם לקבל הנחות ו/או הפחתות על המס עד כדי פטור מלא, לכם חשוב להיעזר בשירותי עורך דין מס שבח שיעזור לכם לשלם כמה שפחות מס.
מה זה מס שבח?
לא מעט שואלים מה זה מס שבח, מדובר במס אותו משלמים בעת מכירת נכס, על הרווח שנוצר בין מחיר המכירה של הנכס למחיר הקנייה של הנכס. שיעור המס משתנה בהתאם לסוג הנכס אותו אתם מוכרים, החלוקה של הינה בין אם אתם מוכרים דירה המשמשת למגורים ואז תשלמו מס לפי ״ליניאריות מוטבת״ או שאתם מוכרים נכס שהוא אינו דירת מגורים ואז תשלמו לפי מסלול של ״לינאריות רגילה״.
לדוגמה מי שמחזיק בדירת מגורים בין השנים 1990-2024, מס השבח שלו יחלוק כך שעד שנת 2014 מס שבח על החלק הזה יהיה 0% ומשנת 2014 ועד 2024 הוא ישלם 25% על הרווח שיווצר, לעומתו מי שמחזיק בכל נכס אחר שהוא אינו דירת מגורים ישלם הרווח בין השנים 1990-2001 47% מס, ובין השנים 2001-2012 20% מס ובין השנים 2012-2024 25% מס.
כאשר מדובר בדירת מגורים, ניתן לבדוק זכאות לפטור ממס שבח, למי שעומד בקריטריונים המזכים בפטור מלא, או להפחתה במס אותו תצטרכו לשלם, לכן, חשוב להיעזר בשירותי עורך דין מס שבח שיבחן עבורכם את התמונה הכוללת ויעזור לכם להפחית את המס עד לרמת פטור מלא ממס שבח.
מה הוא מועד התשלום?
תשלום מס שבח ישולם לרשויות המס תוך 60 ימים ממועד החתימה על הסכם המכירה ביניכם לבין הקונה. כמו כן, יש להגיש לרשות המיסים הצהרה על מכירת הנכס ושומה עצמית שביצעתם לאומדן חישוב מס השבח. במצב זה, רשות המיסים יכולה לאשר את השומה ולהפיק עבורכם שובר תשלום או שתבצע שומת מס בעצמה ותפיק שובר תשלום אם הסכום החדש. כדי למנוע מקרים כאלה ואחרים מומלץ להיעזר בשירותי עורך דין מס שבח, על מנת שתדעו להיערך בהתאם ושלא יהיו הפתעות לאחר המכירה.
כיצד מחשבים את השבח על מכירת המקרקעין?
חישוב מס שבח נעשה בצורה יעילה ופשוטה באופן יחסי – יש לקחת את מחיר המכירה של הנכס, ולאחר כן להפחית ממנו את מחיר הרכישה של הנכס ובנוסף להפחית הוצאות נוספות המוכרות לניכוי מס שבח. פנייה לשירותי עורך דין מס שבח יכולה לעזור לכם בכך שהוא יוכל לבחון אילו דברים ניתן יהיה להפחית עבורכם מהשבח על מנת שתשלמו פחות מס.
מהם התנאים לפטור ממס שבח?
על מנת לקבל פטור מלא ממס שבח, עליכם לעמוד בחמישה תנאים –
ראשית, עליכם להיות תושבי מדינת ישראל – במידה והנכם תושבי חוץ, יהיה עליכם להמציא התחייבות שאין לכם דירת מגורים במדינה בה אתם תושבים.
לאחר מכן, הדירה שברשותכם צריכה להיות שווה עד כ-4.5 מיליון (עשוי להשתנות בהתאם לקביעת רשות המיסים). הדירה הינה דירה יחידה שלכם.
תנאי נוסף הוא שהחזקתם בדירה לפחות 18 חודשים – במידה והדירה חדשה מקבלן הרי שהזמן נספר מיום קבלת טופס 4, ואם מדובר בדירה יד שנייה הרי שהזמן נספר החל מיום חתימת החוזה.
כאשר הדירה שברשותכם שווה מעל 4.5 מיליון שקלים, ואתם עומדים בתנאים של פטור מלא ממס שבח, אז יהיה לכם מסלול מיוחד על הסכום הכולל שמעל לתקרת הפטור ותשלמו מס מופחת. בעת מכירת הדירה, חשוב לבחון את מכלול הנתונים הללו בעזרת עורך דין מס שבח, שכן, כל דבר כזה ועוד דברים נוספים יכולים לחסוך לכם כסף.
הפחתות תשלום מס שבח
לאור עליית המחירים של דירות מגורים, רבות הדירות ששוויין הוא מעל תקרת הפטור ממס שבח. האם במקרה כזה כל הפטור הלך? ובכן, בחוק מיסוי מקרקעין יש חריג לנושא, כך שעדיין תוכלו ליהנות מפטור על מס שבח על חלק מסויים, כאשר על החלק השני תשלמו מס יחסי.
מקרה נוסף הינו מצב שבו יש לכם זכויות בנייה נוספות על הנכס הקיים, שעל זכויות הבנייה משלמים מס שבח מלא, בחוק מיסוי מקרקעין קיים חריג המאפשר לקזז באופן מלא או חלקי, את החלק היחסי של זכויות הבנייה הנוספות בהתאם לתנאים, על כן, תכנון נכון יחד עם עורך דין מס שבח, יקל לכם על נושא המס ויאפשר לכם לתכנן את המכירה בצורה הטובה ביותר עבורכם.
מס שבח על דירה בירושה
מס שבח על דירה בירושה משמעו מצבו בו כאשר אתם מוכרים דירה שקיבלתם בירושה, המס אותו תצטרכו לשלם יהיה לפי מה שהמוריש של הדירה היה אמור לשלם, כלומר, במידה וקיבלתם דירה בירושה והמוריש של הדירה היה זכאי לפטור מלא ממס שבח, כך גם אתם תהיו זכאים לפטור מלא על הדירה אותה קיבלתם בירושה בלבד. במידה ויש ברשותכם דירות נוספות, עליהן לא תהיו זכאים לפטור ממס שבח ותשלמו מס לפי מסלול של לינאריות מוטבת, במצבים כאלה מומלץ לדבר עם עורך דין מס שבח, על מנת שזה יוכל לתכנן לכם את המס בצורה מיטבית ושלא תשלמו כפל מס.
אם יש לי 2 דירות בהכרח אין לי פטור?
חוק מיסוי מקרקעין מאפשר להחריג מצב בו יש לכם 2 דירות ועדיין תקבלו פטור מלא ממס שבח. הפטור מתאפשר במצב שיש לכם 2 דירות מגורים, אשר הן אינן עוברות שווי של כ-2 מיליון ש״ח, ואתם מתחייבים למכור את 2 הדירות בטווח זמן של שנה.
במצב הזה שתי הדירות שנמכרו יקבלו פטור ממס שבח על בסיס של 2 סעיפים שונים בחוק, במצב זה ובמצבים נוספים, כמו למשל מצב בו בבעלותכם דירה ועוד שליש דירה, עורך דין מס שבח מקצועי ידע לתכנן עבורכם את התהליך בצורה היעילה ביותר.
מס שבח מי משלם?
מס שבח ברוב המקרים ישולם על ידי המוכר של הנכס. יש מצבים שבהם המוכר לא ירצה להתעסק עם תשלום המיסים בכלל, ובמצב זה המוכר יעביר את התשלום של מס השבח לקונה.
המצב הזה מצריך עסקה הנקראת "עסקת נטו" – במצב הזה המוכר מוריד מסכום המכירה את אומדן התשלום של מס השבח והקונה משלם עבורו את התשלום שיקבע ביניהם.
לאחר מכן ישלם את המס לרשויות המס. במצב הזה קיים הסיכון שאומדן המס לא יהיה כפי שיחשבו ברשות המיסים וכך צד אחד ירוויח והצד השני יפסיד מביצוע עסקה מסוג זה.
עורך דין מס שבח בעל ניסיון רב באומדנים של תשלום מס השבח ועל ידי כך יוכל לסייע לכם לקבל החלטה מושכלת אם ישתלם לכם לבצע עסקה מסוג זה, בין אם אתם מוכרים את הנכס שלכם ובין אם אתם מעוניינים לקנות נכס והמוכר מציע לכם עסקה מסוג זה.
חישוב מס שבח ואיך ניתן להפחית אותו
כאשר נדרשים לשלם מס שבח, ישנן עלויות שניתן להוסיף למחיר הקנייה של הנכס ועל ידי כך להוריד את הרווח שנוצר לכם בעת החזקת הנכס ובכך להוריד את תשלום מס השבח אותו תדרשו לשלם.
דוגמה לפעולה כזו הינה שיפוץ הנכס – במידה ושמרתם את החיובים ששילמתם עבור שיפוץ הנכס שלכם, הרי שתוכלו להוסיף את העלויות הללו למחיר הקנייה שלכם ועל ידי כך אף להפחית את תשלום מס השבח אותו תשלמו.
כאשר תפנו לשירותיו של עורך דין מס שבח הוא יוכל לסייע ולהכווין אתכם לדבר בה ניתן יהיה להעלות את מחיר הרכישה שלכם, כמו למשל במקרה בו לא שמרתם את הקבלות הנדרשות מהשיפוץ, תוכלו להיעזר בשירותיו של שמאי מקרקעין שיבצע עבורכם אומדן לעלויות בנייה וניתן להשתמש בזה במקום חשבוניות על שיפוץ הנכס.
טופס החזר מס שבח
בתחום המיסים בכלל ובמס שבח בפרט חשוב להבין שיש פטורים, קיזוזים במס השבח וגם טעויות שנעשו בחישוב המס שעליכם לשלם, כאשר כל אלו ועוד יכולים לעזור לכם לקבל חלק מהכסף ששילמתם בחזרה. לכן, חשוב ואף מומלץ להסתייע בשירותיו של עורך דין מס שבח מקצועי שיוכל לבחון את המצב שלכם ויראה אם מגיע לכם החזר כספי בגין חשבון התשלום שלכם למס שבח.
קיבלתי דירה במתנה – האם אצטרך לשלם מס שבח?
התשובה פה היא שונה ומסווגת למספר מקרים שונים, אותם נפרק על מנת להסביר –
כאשר התקבלה דירה במתנה מקרוב משפחה, קרוב משפחה לעניין החוק נחשב בן זוג, הורה, סבים סבתות, צאצאים, צאצאים של בן הזוג, בני הזוג של הצאצאים, הרי שיש פטור ממס שבח.
עם אחים, זה נחשב רק במקרה שמדובר ביחס לזכות במקרקעין שהתקבלה במתנה ו/או בירושה מההורים שלהם. ביתר המצבים יהיה צורך בתשלום של מס שבח.
לכן, במידה ואתם רוצים להעביר דירה במתנה ו/או שקיבלתם דירה במתנה, ישנה חשיבות רבה בהתייעצות עם עורך דין מס שבח שיוודא ויאמת את הפרטים הנדרשים כך שלא תגלו פתאום שאתם צריכים לשלם כסף רב.
מס שבח נשמע כמו מס פשוט שמשלמים לאחר שמוכרים נכס, אך לא כך הדברים. ישנם דברים חשובים שצריך לעבור עליהם ולבצע תכנון מס נכון ומקיף של הנכסים שיש ברשותכם, כך שניתן יהיה לשלם הכי פחות מס ולהשאיר כמה שיותר כסף אצלכם לאחר המכירה.
בחירה בשירותיו של עו"ד אחיה וקסלבאום עורך דין מס שבח מקצועי, עם ידע נרחב בעולם של מיסוי מקרקעין, יוכל לסייע לכם לבצע תכנון מס בצורה מיטבית, כך שתצליחו לשלם כמה שפחות מס.
השמעת המאמר לכבדי ראייה: