בעשור האחרון חלו שינויים משמעותיים בתחום השכירות במדינת ישראל. השינויים הללו הפכו את חוק השכירות לכלי מרכזי אשר מאזן בין הזכויות ובין החובות של השוכרים ושל הבעלים. חוק זה עבר לא מעט תיקונים אשר נועדו להבטיח מערכת יחסים הגונה בין שני הצדדים לצד התמודדות עם אתגרי שוק הדיור. הין השינויים הוא החלת החוק לשכירות הוגנת אשר מגביל את היכולת של בעלי הדירות להעלות את שכר הדירה מעבר לגבול מסויים בין היתר. על כל השינויים והחוק נדון בהמשך, נספק מענה על שאלות נפוצות ועוד.
מהו חוק השכירות ומהי מטרתו?
חוק השכירות והשאילה (תיקון) התשע"ז-2017 שנחקק בשנת 1971, עבר לא מעט תיקונים. חוק זה נועד להסדיר את יחסי השכירות והשאילה במדינת ישראל והוא מגדיר את המונחים הללו, קובע את הזכויות וקובע את החובות, הן של השוכר והן של המשכיר. בין היתר, מחייב חוק זה את המשכיר למסור במצב תקין את הנכס ולהימנע מהפרעה לשוכר בעת תקופת השכירות. יחד עם זאת, מחוייב השוכר לבצע שימוש בנכס בהתאם למוסכם וכן גם לשמור על מצבו. חוק זה תוקן בשנת 2017 במסגרת חוק שכירות הוגנת. התיקון נועד ליצור מסגרת חוקית להבטחה של ההגינות והוודאות ביחסים המשפטיים בין השוכר למשכיר, שכן בהתאם לכך מחויב המשכיר למסור לשוכר את הנכס כאשר הוא מתאים למוסכם בין השניים, המשכיר אחראי לתיקון של פגמים שלא נגרמו באשמת השוכר, בעיקר כאלו המשפיעים על שימוש סביר בנכס ועוד.
השפעות מרכזיות של השינויים על השוכרים
השינויים האחרונים בחוק השכירות והשאילה מעניקים הגנות כלפי השוכרים במגוון תחומים:
הגנת השוכר מפני פינוי שרירותי
חוק זה מגן מפני פינוי שוכר שאינו בעל עילה מוצדקת. בהתאם לסעיף 19 לחוק, נקבע כי המשכיר אינו רשאי להפריע לשוכר להשתמש במושכר בעת תקופת השכירות, אלא אם ישנה עילה חוקית לכך.
פיקוח על שכר הדירה
למרות שאין חוק ספציפי אשר מגביל את ההעלאה של שכר הדירה, עצם השינויים בחוק מעודדים קביעה של מנגנונים בחוזה השכירות המגבילים העלאות שכר שאינן סבירות. החוק לשכירות הוגנת מדגיש את הצורך בהסכמות ברורות בין הצדדים בעניין שכר הדירה ובעניין תנאיו.
חוזה שכירות ברור והוגן
חוק זה מחייב עריכת חוזה שכירות בכתב, המפרט את הזכויות והחובות של שני הצדדים. נקבע כי על החוזה לכלול בתוכו פרטים מהותיים לרבות תיאור הדירה, משך תקופת השכירות, שכר הדירה, סכום ערבות ותנאים לשימוש בדירה.
"25ז.(א) המשכיר ימסור את הדירה המושכרת לשוכר והשוכר יקבל את הדירה המושכרת להחזקתו, במועד שהצדדים הסכימו עליו לפי חוזה השכירות למגורים.
(ב) מסירת הדירה המושכרת לשוכר תהיה כשהיא פנויה מכל אדם או נכס, למעט נכס שהוסכם כי יהיה בדירה בעת מסירתה.
(ג) המשכיר ייתן לשוכר, לא יאוחר ממועד מסירת הדירה המושכרת, הוראות תחזוקה ושימוש בקשר לדירה, למיתקניה ולנכסים שבה, ככל שאלה נדרשים."
השפעות מרכזיות של השינויים כלפי בעלי נכסים
השינויים בחוק משפיעים הן על בעלי הנכסים ומעניקים להם את הכלים לשמירה על הזכויות שלהם במסגרת יחסי השכירות. חוק זה מאפשר לבעלים לפנות שוכר במקרה של הפרת תנאי החוזה, כמו למשל היעדר תשלום שכר דירה. בהתאם לסעיף 13(א) קובע החוק: "השוכר חייב לשלם למשכיר את דמי השכירות" – במקרה של היעדר תשלום, רשאי המשכיר לפנות לערכאות המשפטיות על מנת לבקש את פינויו של השוכר, אך יחד עם זאת חשוב מאוד לבצע את ההליך בהתאם לדרישות החוק לצד סיוע וליווי של עורך דין המתמחה בתחום.
הגבלת החוזים הבלתי מוגנים
במקרים של חוזה שכירות בלתי מוגנת לפי חוק הגנת הדייר, על הבעלים להקפיד על תנאי החוק ואף להימנע מפעולות חד צדדיות. בהתאם לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972, ישנה התייחסות למקרים בהם לא חל החוק, כמו למשל שכירות למשך תקופה העולה על 7 שנים, ופורש בחוזה כי הדייר לא יהיה מוגן לפי החוק. במקרים הללו יהיה על המשכיר להקפיד על קיום תנאי החוזה ועל החוק וכן גם להימנע מפעולות חד צדדיות אשר עשויות להיחשב כהפרה של החוזה.
השינויים שנערכו לאורך השנים בחוק השכירות השפיעו רבות על שוק הנדל"ן – הם ממשיכים לעבצ את מערכת היחסים שבין שוכרים לבעלי נכסים. החוקים החדשים שואפים להבטיח איזון אך יחד עם זאת גם מחייבים היכרות וידע מקצועי לצד עמידה בדרישות החוק המחמירות.
שוכרים המתמודדים עם סוגיות כמו תנאי חוזה שאינם ברורים? פינוי לא חוקי? העלאת שכר דירה?
בעלי נכסים החווים הפרת חוזה שכירות? חווים קשיים בפינוי של הדיירים?
חשוב שתפעלו בצורה הנכונה בהתאם לחוק, התמודדות מקצועית עם מצבים מורכבים מחייבת סיוע וליווי משפטי – עורך דין מקרקעין אחיה וקסלבאום יוכל לסייע לכם – התמחות במתן פתרונות משפטיים מותאמים למקרה שלכם. בעזרת הידע, הניסיון וההיכרות המעמיקה עם עולם המקרקעין, ניתן לנווט בתוך סבך החוק, להגן על הזכויות שלכם ולמצוא את הדרך המשפטית הנכונה ביותר עבורכם. אל תחכו שדברים יסתבכו, צרו קשר עוד היום לתיאום שיחת ייעוץ!
שאלות נפוצות בנושא חוק השכירות
כיצד מתמודדים עם שינוי תנאי חוזה באמצע התקופה?
שינוי של תנאי חוזה השכירות באמצע תקופת השכירות מחוייב בהשכמה של שני הצדדים. על כל שינוי להיעשות בכתב ולציין בצורה ברורה את תנאי השינוי. במידה ויש מחלוקת, רצוי להסתייע בליווי עורך דין שיבחן את הסיטואציה וינחה אתכם.
כיצד ניתן להתמודד עם הפרת חוזה שכירות מצד שוכר?
במקרה של הפרת חוזה שכירות, יש לשלוח מכתב התראה רשמי לשוכר וכן גם לפרט את ההפרה הרלוונטית. במידה והשוכר לא מתקן, הרי שניתן להגיש תביעה לפינוי בבית המשפט.
מתי ניתן לדרוש פינוי של דייר לפי החוק?
בהתאם לחוק ניתן לדרוש פינוי דייר כאשר ישנה הפרה משמעותית של חוזה השכירות, כמו למשל היעדר תשלום שכר דירה או למשל שימוש בנכס בניגוד לתנאים שנקבעו.
השמעת המאמר לכבדי ראייה: