העברת דירה ללא תמורה

העברת דירה ללא תמורה – כל התשובות לשאלות

מהי העברת דירה ללא תמורה ומדוע כדאי שתהיו מלווים בעורכי דין המתמחים בנדל"ן לשם ביצוע פעולה זו? מיד תגלו את כל התשובות לכך.

לא תמיד אנחנו יכולים להבין מושגים משפטיים בפרט כאשר מדובר על עולם הנדל"ן אך לא תמיד אנחנו גם צריכים.

אם אינכם עוסקים ברמה מקצועית בכך ואתם זקוקים לסיוע מקצועי זהו בדיוק הרגע שלכם לשכור את אנשי המקצוע הטובים ביותר בתחום על מנת לקבל את השירות המתאים לכם.

העברת דירה ללא תמורה – מאיפה מתחילים?

על פי החוק נכון לתקופה זו יש אופציה להענקת זכויות מקרקעין בפטור ממיסים לקרובי משפחה, תוך העברה ממס רווח הון. העברות אלו כאשר הן ללא עלות המקבלים משלמים אך ורק שליש ממס הרכישה, אחרת יהיו חייבים אם ירכשו את הנכס המועבר. זוהי שיטה בה משתמשים לא מעט עבור הטבות מס אך על מנת למנוע שימוש לרעה כמו מכירה חוזרת למטרות רווח יש צורך בתקופות צינון מוגדרות מראש. תקופות אלו כמובן משתנות בהתאם לשימוש בנכסים וכמובן גם משתנות בהתאם ליחסים בין המקבלים לנותנים.

לרוב, מדובר על שנה עד ארבע שנים וזאת על מנת למנוע תחלופה מהירה של הנכסים לצורך העלמות המס. אם התחלתם תהליך משפטי מול עורך דין המתמחה בנושאים כמו מקרקעין היטל השבחה ועוד בתחום זה, אתם ללא ספק בדרך הנכונה. מינואר 2014 ישנם כבר שינויים משמעותיים בתקופות הצינון. תקופות צינון של ארבע שנים כעת חלות בצורה אוניברסלית עבור נכסים ומותאמות לשלוש שנים אם מקבל הנכס מתגורר בנכס כמקום מגורים עיקרי. זוהי התאמה המשקפת סטייה מתקנות קודמות בהן ישנו קשר מהותי בן המקבלים לנותנים, קשר שמשפיע באופן ישיר על תקופת הצינון.

משנת 2018 אפשר למכור נכסים שמתקבלים בתור מתנות באמצעות היתרון המשמעותי של יתרון המס ללא תקופת צינון מה שהופך את התהליך להרבה יותר פשוט עבור מוטבים רבים.

העברת דירה ללא תמורה – יתרונות מיסוי שכדאי להכיר

העברת דירה ללא תמורה הפכה עם השנים לאחת מהפעולות הנפוצות ביותר במסגרת תכנון פיננסי ואסטרטגי של נכסי נדל"ן במשפחות. אחד מהיתרונות הבולטים של העברה מסוג זה הוא ההטבות המיסוייות המשמעותיות שהן מעניקות לשני הצדדים – הן למעניק והן למקבל. עבור המעניק, מדובר בפטור מלא ממס שבח – מס המוטל בדרך כלל על רווחי הון הנובעים ממכירת נכס נדל"ן. הפטור הזה נובע מכך שהדירה לא נמכרת בתמורה כספית אלא מועברת במתנה, ולכן לא מתקיימת "מכירה" במובן הרגיל של החוק.

מהצד השני, המקבל נהנה מהפחתת מס הרכישה, כך שבמקום לשלם מס רכישה מלא לפי שווי השוק של הדירה, הוא נדרש לשלם רק שליש מגובה המס הרגיל. זהו יתרון כלכלי משמעותי במיוחד כאשר מדובר בנכסים יקרים, מה שחוסך למקבל סכומי כסף ניכרים. בנוסף להקלות במס שבח ומס רכישה, העברת דירה ללא תמורה יכולה להשתלב בתכנון מס משפחתי רחב היקף, בעיקר כאשר ההורים מבקשים להסדיר את העברת נכסיהם לילדיהם בצורה מסודרת עוד בחייהם. פעולה כזו מאפשרת חלוקת נכסים ברורה ושקופה, תוך ניצול מלא של ההקלות שמעניק החוק. יחד עם זאת, חשוב לזכור שהעברת דירה ללא תמורה אינה פטורה מחובת דיווח לרשויות המס. גם כאשר לא מתקיים תשלום בפועל בין הצדדים, העברת בעלות על נכס נדל"ן נחשבת "אירוע מס" ולכן חייבת בדיווח. יש למלא ולהגיש טפסים מתאימים למיסוי מקרקעין, לצרף את כל המסמכים הנדרשים, ולעמוד בלוחות הזמנים הקבועים בחוק.

מעבר להיבט המיסוי, העברה כזו טומנת בחובה יתרונות נוספים – היא מאפשרת לתאם ציפיות בין בני המשפחה, להסדיר מראש את אופן חלוקת הנכסים ולמנוע מחלוקות עתידיות שעלולות להוביל לסכסוכים משפטיים. כאשר כל הצדדים מעורבים בתהליך, ובליווי משפטי נכון, אפשר ליצור הסכמות ברורות ולוודא שכל אחד מהיורשים מקבל את חלקו בצורה שוויונית ומכובדת.

עם זאת, כדי ליהנות מכל ההטבות הללו, יש לבצע את ההעברה בצורה מסודרת ומקצועית. יש לוודא שההעברה תואמת את ההגדרות המשפטיות של "קרוב משפחה" לפי החוק, לעמוד בכללי הצינון הנדרשים ולהימנע מפעולות העלולות להתפרש כניסיון להברחת נכסים או התחמקות ממס.

לכן, כל מי שמתכנן לבצע העברת דירה ללא תמורה צריך להיעזר בעורך דין המתמחה במיסוי מקרקעין, כדי לוודא שכל הזכויות נשמרות, שכל הדיווחים מבוצעים בזמן וכדי להימנע מהפתעות לא צפויות בהמשך.

באילו מצבים העברת דירה ללא תמורה משתלמת במיוחד?

העברת דירה ללא תמורה משתלמת בעיקר כאשר מדובר בהעברה לקרובי משפחה מדרגה ראשונה, כגון ילדים, הורים או בני זוג. מעבר לחיסכון במס, יש גם יתרונות אסטרטגיים במקרים של תכנון עיזבון מוקדם, חלוקת נכסים בין יורשים פוטנציאליים או רצון להבטיח שמירה על נכסים בתוך המשפחה. במקרים מסוימים, העברה כזו משתלבת בתכנון פיננסי רחב יותר הכולל גם העברת כספים, מתנות אחרות או הסדרת זכויות בנכסים נוספים.

העברת דירה ללא תמורה – מהי תקופת הצינון ולמה היא חשובה?

אחד המנגנונים החשובים ביותר בהליך העברת דירה ללא תמורה הוא תקופת הצינון. מדובר בפרק זמן שבו לא ניתן למכור את הדירה בפטור ממס שבח. מטרת הצינון היא למנוע ניצול לרעה של ההטבות המוענקות במסגרת העברה ללא תמורה, ולמנוע מצב שבו דירות מועברות רק כדי ליהנות מהקלות מס ולאחר מכן נמכרות מיד ברווח. תקופת הצינון משתנה בהתאם לקרבה המשפחתית ולשימוש שנעשה בדירה לאחר ההעברה.

השפעת העברת דירה ללא תמורה על משכנתא קיימת

במקרים שבהם הדירה מועברת כאשר היא משועבדת במשכנתא, העברת דירה ללא תמורה יכולה להיות מורכבת יותר. הבנק המלווה חייב לאשר את ההעברה, ולעיתים ידרוש מהמקבל להיכנס בנעלי המעניק ולשאת בהמשך ההחזרים. במקרים מסוימים, העברה כזו עלולה להוביל לשינוי בתנאי ההלוואה, ולכן מומלץ לבדוק זאת מראש ולוודא שהמהלך אינו פוגע בתנאים המקוריים.

העברת דירה ללא תמורה במסגרת תכנון עיזבון

במשפחות רבות, העברת דירה ללא תמורה מתבצעת כחלק מתכנון העיזבון הכולל של ההורים. העברה מוקדמת מאפשרת חלוקה שוויונית של הנכסים בין הילדים, תוך ניצול הטבות מס משמעותיות. כאשר העברה כזו משתלבת עם כתיבת ייפוי כוח מתמשך, ניתן להבטיח שגם אם ההורים יאבדו את כשירותם בעתיד, הנכס יישאר בידי הילדים בהתאם לרצונם המקורי.

מה עושים כשאחד הצדדים מפר את ההסכמות לאחר העברת דירה ללא תמורה?

למרות הכוונות הטובות, לא אחת קורה שאחד הצדדים – המעניק או המקבל – מפר את ההסכמות שהושגו לפני ביצוע העברת דירה ללא תמורה. במקרים כאלה, ייתכן צורך לפנות להליך משפטי לצורך אכיפת ההסכם או אפילו ביטול ההעברה. חשוב להכניס להסכם ההעברה סעיפים ברורים המגדירים את זכויות וחובות הצדדים, כדי להימנע ממצבים של הפרת חוזה מכר דירה גם אם לא מדובר בעסקה רגילה.

העברת דירה ללא תמורה במקרים של חובות פתוחים

במקרים שבהם למעניק הדירה יש חובות פתוחים, נושים עלולים לנסות לעקל את הנכס גם לאחר העברת דירה ללא תמורה. חשוב לדעת שהעברות ללא תמורה עלולות להיחשב כ"עסקאות למראית עין" אם מטרתן הברחת נכסים מפני נושים. כאשר קיימת סיטואציה כזו, יש לשקול היטב את צעדיכם ולבחון אפשרויות כגון גבייה משפטית מול גורמים חיצוניים כדי להבטיח שהזכויות בנכס יישמרו למקבל.

מה הכי חשוב לדעת על תהליך זה?

מקבלי נכס שהינם קטינים כדאי שידעו שספירת תקופת הצינון מתחילה מגיל 18. אם מדובר על בני זוג שהינם שותפים בבעלות הנכסים גיל בן הזוג שהינו המבוגר יכול לקבוע את התקופות היותר רלוונטיות וקבלה של לפחות 50 אחוז ממחיר הנכס במתנה. אם כך הדבר, כדאי לקבל את הנכס במתנה לצורכי מס. הגדרת קרובים לצורך הטבות המס כוללת מגוון נרחב של קשרים משפחתיים ואף הבחנה בין מערכות יחסים המשפיעה משמעותית ובצורה שונה על הזכאות לזיכוי מס רכישה.

כל זאת תוך תשומת לב מלאה וממוקדת על הצורך בהבנת חובות המס. אם מדובר על העברות בין אחים, פטור ממס שבח עבור העברת דירה ללא תמורה בין אחים בהחלט מחייבת היות והרכוש נרכש באמצעות העברה שהינה ללא עלויות או ירושה מסבים, סבתות או הורים. אם מדובר על העברות בין בני זוג אלו פטורות לגמרי ממס רכישה ומכירה והכללים החלים על העברות אלו שונים אם מדובר על בני זוג המתגוררים בנפרד. יש לכך דגש על חשיבות, ותושבות בקביעה של חבויות מס.

באיזה שלב יש לשקול העברה ללא תמורה לקרובי משפחה?

העברת נכסים במתנה ובכלל העברת דירה ללא תמורה יכולה להועיל מבחינה אסטרטגית במגוון של סיטואציות שונות כאשר אנו מכוונים לרכישת נכס אחר בתנאי מס מכירת דירה נגישים ונוחים או בזמן תכנון של חלוקת עיזבון. זוהי גישה המועילה ספציפית לבעלי מקורי של נכסים וזאת על ידי צמצום של חבויות מס בתנאים מאד מסוימים. העברה של דירה במתנה וללא תרומה כרוכה בליווי מקצועי איכותי ברמה גבוהה לצורך הבנת דרישות המס והדרישות המשפטיות והמשפחתיות בנושא זה. משרד עורכי הדין אחיה וקסלבאום הוא ממשרדי עורכי הדין המובילים בישראל בתחום המקרקעין.

צרו קשר כבר כעת לשירות אדיב, סבלני ומקצועיות ברמה גבוהה ותוצאות משפטיות לשביעות רצונכם ולליווי עורך דין מקרקעין ברמה גבוהה.

העברת דירה ללא תמורה בין אחים – מה חשוב לדעת?

העברת דירה ללא תמורה בין אחים נחשבת למקרה מעט יותר מורכב מבחינת מיסוי. כדי לקבל פטור ממס שבח, יש להוכיח שהדירה הגיעה לנותן בירושה מהורים, מסבים או מסבתות. כאשר מדובר בנכס שלא עבר בירושה, העברה בין אחים תחויב במס שבח מלא, וחשוב להיערך לכך מראש באמצעות תכנון מס מוקדם וייעוץ משפטי מתאים.

 

העברת דירה ללא תמורה – חשיבות הליווי המשפטי

למרות שההליך נשמע פשוט, העברת דירה ללא תמורה כוללת לא מעט סוגיות משפטיות ומיסויות מורכבות. ליווי של עורך דין מקרקעין המתמחה בתחום מבטיח שההעברה תתבצע בצורה תקינה, תוך שמירה על האינטרסים של שני הצדדים – המעניק והמקבל. עורך הדין יוודא שכל המסמכים הדרושים נחתמים, שכל הדיווחים מוגשים בזמן וששני הצדדים מבינים את המשמעויות לטווח הארוך.

 

העברת דירה ללא תמורה – שאלות ותשובות

מהן השלכות המס של הענקת דירה במתנה לקרוב משפחה?

אין מניעה של העברת דירה ללא תמורה לקרוב משפחה עם פטור ממס רווחי הון, כלומר ההעברה לא גוררת מס זה לנותן.

עבור המקבל, מס הרכישה לתשלום הוא רק שליש ממה שהיה מגיע לו אילו נקנתה הדירה לפי שווי שוק.

יחס נוח זה נועד להקל על העברות רכוש בתוך משפחות תוך הבטחת מס שנגבה על העסקה.

כיצד מונע החוק העלמת מס באמצעות הענקת דירות?

כדי למנוע אסטרטגיות התחמקות ממס בתהליך של העברת דירה ללא תמורה כמו מכירה מהירה של נכסים למטרות רווח, החוק קובע תקופות "צינון".

תקופות אלו משתנות באורכן בין שנה לארבע שנים, בהתאם לגורמים כמו האם הדירה הייתה בית המגורים העיקרי של המוכר והיחסים בין הנותן למקבל.

בתקופות אלו מכירת הנכסים לא תזכה בפטור ממס שבח, ובכך תמנע תחלופה מהירה של נכסים להטבות מס.

בין אתם בתהליך משפטי בטיפול הפרת חוזה שכירות ובין אם בתהליך אחר משפטי הקשור למקרקעין חשוב שיהיה לכם ליווי מקצועי נכון.

האם יש כללים חדשים מהשנים האחרונות לתקופות צינון בהענקת דירות?

החל מה-1 בינואר 2014 החוק הכניס תקופות צינון חדשות בתחום זה.

תקופת הצינון האוניברסלית של ארבע שנים חלה כעת על כל ההעברות הללו, ומופחתת לשלוש שנים אם המקבל השתמש בדירה כמקום מגוריו העיקרי.

שינוי זה מפשט את המערכת הקודמת ששינתה את משך הצינון בהתאם ליחסים בין הנותן למקבל.

האם דירה שניתנת במתנה לקטין או בין בני זוג יכולה להיות פטורה ממיסים?

אכן, בנושא של העברת דירה ללא תמורה חלים כללים ספציפיים על מתנות שבהן ישנם קטינים ובני זוג.

לקטינים המקבלים דירה תקופת הצינון מתחילה מגיל 18. בהעברות בני זוג, אם בני הזוג מתגוררים בנכס ההעברה פטורה לחלוטין ממס מכירה ומסי רכישה.

אולם אם בני הזוג אינם גרים יחד בדירה, חל שיעור מס רכישה מופחת.

כמו כן, העברות בין בני זוג במהלך גירושין, ללא קשר לתמורה, אינן חייבות במס רכישה ומס שבח, בתנאי שיוגש הסכם גירושין בתוקף בית המשפט.